Especialistas se reúnem no Rio para discutir principais problemas que atigem a categoria
Os comerciantes estão desesperados com o tratamento que os shoppings vêm dispensando aos sus lojistas. Eles estiveram reunidos na última semana no clube, dos Diretores Lojistas (CDL-Rio), em evento conjunto com o Sindicato dos Lojistas (Sindilojas-Rio), para discutir os principais problemas que vêm atingindo a categoria. “A situação precisa ser resolvida, porque está cada vez mais complicado e, afinal um precisa do outro. A atitude dos empreendedores vêm intensificando a crise financeira do País, uma vez que ao onerar para os lojistas, estes acabam sendo obrigados a repassar os custos ao consumidor”, comenta o superintendente do CDL-Rio, Ubaldo Pompeu.
O especialista nacional nesse tipo de relação, Mario Cerveira Filho, afirmou que o principal aporte legal das superintendências dos shoppings para os abusos é um item, o artigo 54 da Lei do Inquilinato. “Esse dispositivo precisa ser impugnado”, bradou. O referido item dispõe que, “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos”. “É preciso que também nessas situações venha-se aplicar preferencialmente leis superiores, como o Código de Defesa do Consumidor, por exemplo”, acrescenta.
O advogado, que vem fazendo uma peregrinação pelo País, constatou que apenas quatro em cada cem comerciantes lêem seus contratos antes de assinar. Durante o evento, a maioria dos lojistas participantes assumiu não prestar devida atenção aos contratos. “Isso é um grande problema, pois há muitas cláusulas abusivas e até mesmo, teoricamente, ilegais, que depois só poderão ser revistas na renovação do contrato”, previne Cerveira.
Para ele, as principais ilegalidades dizem respeito aos aluguéis. “São diversos; cada empreendedor se utiliza do formato que quer, mas alguns deles se utilizam de todos. Além do aluguel base mensal, há complementar, o complementar padrão, o de desempenho, o 13° (no Natal), o 14° (no Dia das Mães) e o 15°( no Dia dos Namorados). Acontece que, após a chegada do Plano Real, a lei determinou apenas 12 aluguéis por ano. A cobrança do 13° aluguel ainda pode ser justificável pela administração, por causa dos custos extras, inclusive com o 13° salário de funcionários. No entanto, a permissão para isso ainda é discussão em projeto de lei” afirma o advogado.
Há ainda a taxa de transferência. “Há cláusulas que estipulam cerca de 20 aluguéis, como uma espécie de passe de jogador de futebol, para poder o lojista vender seu espaço a outra pessoa. Além disso, há as cláusulas desistência, onde os empreendedores cobram cerca de 80% do valor dos aluguéis vicendos para o lojista que quiser desistir do negócio antes do final da vigência do contrato”, comenta o especialista. Segundo ele, a lei estabelece que sejam apenas três aluguéis vincendos no caso de rescisão do contrato. “Os shoppings dizem que a qualquer pessoa tem o direito de desistir de um contrato. Mas, ao mesmo tempo, estipula um preço por isso que praticamente torna inviável a rescisão”, reclamou um lojista presente.
No Brasil, existem 579 shopping, que movimentam R$ 4,7 bilhões por ano a economia nacional. De acordo com Cerveira, esses empreendimentos são responsáveis por 18% de todas as vendas do comércio brasileiro. De acordo com Cerveira, esses empreendimentos são responsáveis por 18% de todas as vendas do comércio brasileiro.
Os lojistas que possuem estabelecimentos em shopping centers devem tomar alguns cuidados. “Para começar, o contrato inicial deve ter, pelo menos, cinco anos de vigência, senão não vale a pena pagar as ‘luvas’”, afirma o advogado. O padrão, segundo o Sindilojas, é o dos contrato renováveis a cada três anos.
No processo de renovação, é aconselhável o auxílio de um advogado. “O lojista deve consultar um escritório de advocacia especializado e terá um orçamento em poucos minutos. Depois, é só medir o custo/benefício. É na ação renovatória que o lojista deverá pleitear tudo o que é preciso, revendo o contrato”, explica Cerveira. “Nove meses antes de terminar a vigência, o lojista deve procurar a superintendência do shopping com uma proposta, já requerendo a modificação das cláusulas abusivas. Caso não seja atendido, ou tenha seus pedidos negados, ele deve recorrer à Justiça. Esse distanciamento da data limite de vencimento é fundamental para evitar que o lojista vire refém da administração, sendo obrigado depois a aceitar qualquer proposição”, comenta. “É importante também que a proposição judicial se dê seis meses antes de vencer o contrato. E, principalmente, se as partes chegarem a um acordo antes da ação judicial, o lojista deve possuir um contrato por escrito, assinado por ambas as partes. Nas decisões judiciais que vem sido proferidas, cartas de intenção e outros documentos, que não o contrato assinado por ambos, mesmo que protocolados e com testemunhas, são considerados sem valor legal”, afirma Cerveira.
Até mesmo os aluguéis considerados muito elevados podem ser contestados na Justiça. “Será avaliada a igualdade de tratamento para os inquilinos. Um laudo deverá analisar a média de preço por metro quadrado. Nesse caso, é preciso que o lojista contrate seu próprio perito. O juiz, em 90% dos casos, nomeia seu próprio perito, para garantir a imparcialidade. Mesmo assim, podem haver tendências. Por isso, o lojista deve se precaver tendo um perito de confiança que vá acompanhar as visitas e a constituição do laudo técnico. E o perito do tribunal é obrigado a avisar quando for realizar as visitas, garante o advogado. E, segundo ele, o inquilino, através dos sindicatos e associações, tem o direito de pedir prestação de contas de tudo que é feito pela administração, afim de rever a taxa de condomínio. “Pode ser requerido através de carta à superintendência do shopping ou através de ação judicial. Muita gente não faz porque tem medo retaliação, mas não é tão fácil retaliar assim. O shopping precisa ter um forte motivo para negar a renovar os contratos”, conclui o especialista.
PROJETO PARA MODIFICAR O INQUILINATO
Os lojistas pleiteiam mudanças na Lei do Inquilinato. A esse favor tramita no Congresso Nacional o projeto de lei da deputada Zulaiê Cobra (PSDB – SP), também advogada, que atende aos apelos da classe. A Proposição visa a equilibrar a relação contratual de locação de imóveis comerciais, principalmente em shoppings centers.
A parlamentar explica que a Lei do Inquilinato, promulgada em 1991, foi adaptada aos tempos de “inflação galopante”, e precisa ser revista devido à atual estabilidade econômica.
O projeto proíbe que o proprietário de imóveis em shoppings cobre do locador encargos relativos à cessão ou sublocação. Pelo texto, nesses casos o locador é obrigado a consenti-las, após ser notificado por escrito, nas mesmas condições contratuais estipuladas com o locatário, desde que lhe seja apresentado pretendente idôneo, do mesmo ramo de atividade comercial do primeiro locatário, com fiadores comprovadamente capazes.
A proposta proíbe também a cobrança anual de mais de doze aluguéis e a cobrança de aluguéis predeterminados ou progressivos após o primeiro ano de vigência do contrato locação. Só poderá ser aplicado o índice oficial de reajuste estabelecido pelo contrato.
O texto veda ainda a possibilidade de inserir no contrato de locação cláusula de renúncia expressa e antecipada a direito de preferência em operações de venda, promessa de venda, cessão de direito ou dação em pagamento.
Pelo projeto, no caso de renovação do contrato de aluguel, o locatário poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado. Prevê também que o locador, quer seja o empreendedor ou outro proprietário que tenha adquirido o imóvel em shopping, não poderá recusar a renovação do contrato de locação em razão de proposta de terceiro em melhores condições. Ainda assim, se o contrato não for renovado em virtude de proposta de terceiros, o locatário do imóvel comercial terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes.
A proposta também veda a cobrança de multa superior a três aluguéis do locatário de lojas em shopping center que devolver o imóvel antes do prazo estipulado.
Fonte: Gazeta Mercantil, 3 de novembro de 2003
