Apesar da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) já ter entrado em vigor a mais de uma década, ainda um considerável número de lojistas não tem ciência de seus direitos. Em virtude desse desconhecimento, os lojistas não os exercem, principalmente, no que diz respeito às Ações Renovatórias de Contrato de Locação, que visam a renovação compulsória do contrato.
O lojista que não exercer seus direitos com a Ação Renovatória ou que não renovar o seu contrato antes de findo o prazo da referida ação estarão sujeitos a pagar novamente as luvas e a sofrer uma majoração significativa do valor do aluguel, a critério empreendedor, a fim de que não sejam despejados. Em caso de despejo, o locador/empreendedor não é obrigado a pagar indenização.
Tais fatores são de suma importância e prejudicam a coletividade dos lojistas instalados nos empreendimentos, uma vez que, a sujeição de alguns destes aos empreendedores servirá como parâmetro aos que exerceram corretamente seus direitos. Imagine o cenário em que um lojista perdeu o prazo da Ação Renovatória de Contrato de Locação, que tinha como valor do aluguel R$ 100,00 por metro quadrado e, para renovar a locação, o empreendedor está exigindo que o locativo seja majorado em 30%.
Na hipótese desse lojista aceitar as imposições do empreendedor para não perder o seu ponto ele prejudicará todos os demais na medida em que o acordo que aumentou o aluguel, transformado em um novo contrato de locação, servirá de base para o Perito Judicial, em sede de Ação Renovatória de Contrato de Locação ou Ação Revisional de Aluguel. A ação revisional visa ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado e só pode ser proposta após três anos de vigência do contrato de locação apurar o justo e real valor locativo daquele determinado shopping, pois, usualmente, nesse tipo de perícia é utilizando o método comparativo.
A renovação compulsória do contrato de locação comercial deve ser proposta no prazo de um ano, no máximo, e até seis meses, no mínimo, anteriores a data do término do contrato em vigor, pacto este que deverá ser por escrito, pelo prazo determinado de cinco anos ou mais, ou por sucessivos contratos, por escrito, sem qualquer interrupção, cuja soma atinja cinco anos ou mais.
O lojista deverá preencher os seguintes requisitos para a propositura da ação renovatória: provar ter celebrado contrato conforme descrito no parágrafo anterior; exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos; prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, como: aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas e etc.
Também é necessária indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel: tanto concernente ao valor mínimo, como também, ao valor percentual; indicação clara e precisa quanto ao prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente é anual); declaração do fiador ou fiadores aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (se for o mesmo). No caso de apresentação de novo fiador, é obrigatório constar e comprovar: qualificação completa, idoneidade, solvabilidade financeira através de certidões forenses e, conforme a circunstância, certidões imobiliárias junto ao Registro de Imóveis competente, atestando sua qualidade de proprietário.
É importante ainda ressaltar que o lojista, caso não exerça o seu direito, perderá qualquer importância eventualmente paga, como taxas e benfeitorias, sendo que essas últimas, geralmente, por força de cláusula contratual, são incorporas ao imóvel. Por esses motivos, é fundamental que o lojista tenha consciência de seus direitos, e saber exercê-los na hora oportuna, a fim de não sofrer graves prejuízos no desenvolvimento de seus negócios.
Mario Cerveira Filho
Artigo publicado: Revista Alshop, 1 de fevereiro de 2006
