Por Daniel Cerveira
Os contratos de locação de espaços em shopping centers no Brasil costumam prever regras de exclusividade territorial impostas aos lojistas, sendo a mais comum a chamada “cláusula de raio”, a qual proíbe, sob pena de rescisão da avença e/ou multa, a abertura de operação concorrente pela empresa inquilina do empreendimento, seus sócios, parentes, parceiros comerciais e/ou franqueados da marca em distância/raio predeterminado do centro de compras, variando de 1 a 5 km.
A “cláusula de raio” já foi alvo de inúmeras demandas nos Estados Unidos e em outros locais no mundo – tem-se notícia de demandas no Chile e Canadá. Acompanhando as Cortes internacionais, o Cade firmou jurisprudência, há mais de duas décadas, no sentido de que as cláusulas de exclusividade “impostas” pelos shopping centers não são ilícitas per se. No entanto, elas têm o potencial de restringir a concorrência e a livre-iniciativa de lojistas/locatários, bem como têm de lesar os consumidores.
Nessa linha, para a conduta ser aceita, é preciso que exista uma limitação no tempo e que a sua única finalidade seja garantir o retorno do investimento. Importante destacar que o Cade já confirmou pelo menos uma condenação no Poder Judiciário (no caso de um grande shopping de São Paulo), e constam pelo menos duas ações em andamento envolvendo outro shopping da capital paulista, que têm por objetivo anular as decisões da autarquia. Na esfera estadual, percebemos uma mudança gradual do entendimento até então prevalecente. Por exemplo, até 15 anos atrás, em que pese o baixo número de precedentes, existia jurisprudência majoritária no sentido de acatar a cláusula sem qualquer ressalva. De lá para cá, tem-se notícia de precedentes de segunda instância contrários à validade da prática nos estados da Bahia, Rio Grande do Sul e São Paulo.
Vale lembrar que o STJ, pelo menos uma vez, já apreciou o tema, em sede de ação coletiva promovida por um sindicato do Rio Grande do Sul. Muito embora não tenha acatado a tese do sindicato e declarado válida a “cláusula de raio”, é preciso analisar essa decisão com cautela, na medida em que o Tribunal não fechou a questão e ainda consignou a devida ressalva, uma vez que o tema foi discutido via ação coletiva.
A tendência no Judiciário, como também ocorre em demandas que tratam de outros tipos de cláusulas de exclusividade, é que o Julgador sempre leve em conta o critério da razoabilidade, na espécie, à luz de elementos como: período de validade, distância e contrapartida por investimento do shopping.
Por fim, por envolver princípios da ordem econômica, fatalmente o debate chegará ao Supremo Tribunal Federal (STF) e, a partir de sua decisão, teremos um cenário mais previsível sobre a apreciação dos Tribunais sobre a legalidade ou não da “cláusula de raio”.
Daniel Cerveira, advogado. Pós-Graduado em Direito Econômico pela FGV-SP e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor na PUC-RJ, FIA-SP e Mackenzie. Coautor do livro Shopping Centers – Limites na Liberdade de Contratar, da Editora Saraiva, no qual participa com o tema Aspectos Concorrenciais da “Cláusula de Raio” nos Contratos de Locação em Shopping Centers.
Artigo publicado: Boletim AASP 3246, 1ª quinzena, out/2026
