Mario Cerveira Filho
O Código Civil de 2002, em seu artigo 4222, consagra a boa-fé e a probidade como princípios que norteiam a formação e a execução de contratos. A boa-fé determina transparência e clareza nas disposições contratuais. A probidade tem relação com a justiça, equilíbrio e comutatividade das prestações.
Se após ter aceito uma proposta de locação o proprietário do imóvel arrepender-se do negócio, não assinar o pacto locatício e não dispuser do espaço, a idéia a seguir, salvo algumas exceções, é cabível para qualquer espécie de contrato. O artigo 427 do Código Civil, que tem a função de assegurar a estabilidade das relações sociais, estabelece que a “proposta de contrato obriga o proponente, se o contrato não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstância do caso”.
Assim, a princípio, a aceitação da oferta vincula as partes, isto é, após sinalização efetiva da concordância da proposta, o contrato está firmado, devendo ser cumprido pelas partes sob pena de indenização por perdas e danos. A doutrina enumera dois requisitos para a configuração de contrato nestes moldes: a proposta deve ser completa e também deve ser séria. O primeiro pressuposto fica ainda mais evidenciado, quando as partes já elaboram a minuta final do contrato, ou seja, nestes casos é inequívoco que a oferta está completa. O segundo, por outro lado, é no sentido de que a proposta deve representar uma efetiva intenção do proponente em formar o vínculo contratual.
Do ponto de vista da aceitação, também são dois os requisitos necessários para que sejam gerados os seus efeitos: que seja sinalizada dentro do prazo concedido na oferta e que corresponda a uma adesão integral à proposta. O contrato de locação não exige forma especial, sendo comum a locação verbal. Sob tal ótica, em tese, é possível admitir um contrato de locação pactuado com base em trocas de correspondências eletrônicas e fax, entre outros meios.
Vale ressaltar que, de acordo com o artigo 428, a proposta deixa de ser obrigatória quando: feita sem prazo à pessoa presente, não foi imediatamente aceita; feita sem prazo à pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente; feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo concedido; e se, antes dela ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.
Ademais, a proposta também fica isenta de obrigatoriedade nas hipóteses em que constar expressamente a ressalva de que esta é um mero “convite”, ou seja, de que se trata de mera convocação para estudos posteriores. Por essa razão, é interessante sempre deixar consignado nas propostas ou aceitações os dizeres “sem compromisso”, “pendente de confirmação” etc. Tendo em vista o alto grau de subjetividade envolvido, sugiro sempre consultar um advogado antes de tomar qualquer medida.
Mario Cerveira Filho é consultor jurídico da Alshop e sócio do escritório Cerveira Advogados Associados.
Artigo publicado: Revista Alshop, 23 de agosto de 2007
