Nas palestras por mim ministradas por todo o território nacional e através de estatística própria, cheguei a conclusão que a maioria dos lojistas de shopping centers não conhecem os seus direitos e obrigações, na proporção, surpreendente, de quatro para 100. É de fundamental importância que os lojistas se preocupem com esse fato, uma vez que está em jogo não só o seu patrimônio (ponto comercial), como também o seu sucesso.
Assim, é de grande valia o assessoramento ao lojista, na fase pré-contratual, por um advogado especializado, que analisará as cláusulas do instrumento de locação, as normas regedoras, o instrumento de assunção de obrigações (luvas) e demais anexos, a fim de certificar-se do risco do negócio, exigindo contratualmente: quantos ramos e atividades iguais as suas terão o empreendimento, bem como na fase de expansão; valor do condomínio; número de âncoras; áreas de lazer; praças de alimentação e etc…
Na minha ótica, o lojista após assinar os contratos com os empreendedores, tem a obrigação de saber e exercer os seus direitos, como por exemplo: ajuizar tanto a ação revisional e renovatória de aluguel nas épocas permitidas por lei, discutir as despesas de condomínio e fundo de promoção e, se necessário, promover as ações judiciais de indenização competentes.
Geralmente, o montante indenizatório é expressivo, comportando o ônus constitutivo do direito de provar o inadimplemento do empreendedor, ao lojista, que pode usar de todos os meios legais permissíveis em Direito, sem exceção de nenhum, como prova pericial, testemunhal, vistorias, fotografias, documentos etc.
Na contestação apresentada pelo empreendedor em Juízo, geralmente, é alegado o risco do negócio, isto é, a atividade empresarial pode ter sucesso ou fracasso. A prova pericial, a maior parte das vezes, afasta o argumento de que o negócio do lojista não prosperou por sua culpa, pois é de fácil demonstração o número de pessoas que freqüentam o shopping, o estado do empreendimento, enfim: a prova técnica de engenharia e a contábil esclarecem realmente quem é o verdadeiro culpado. Alguns fatores como: estado lamentável do empreendimento, ausência de público consumidor e outros mais, refletem diretamente no faturamento do lojista.
A omissão ou falta de conhecimento de muitos lojistas reflete diretamente nos demais, uma vez que o não exercício de seus direitos, acarretará prejuízos àqueles cuidadosos e zelosos que buscam a harmonia econômica de suas atividades comerciais.
A inércia dos lojistas quanto aos exemplos supramencionados, além de prejudicá-los, no que tange ao valor do aluguel e a perda de seu fundo de comércio, automaticamente, coloca os empreendedores em uma situação privilegiada.
Deve haver, sim, uma uniformidade de procedimentos dos lojistas junto aos empreendedores, para que não haja uma disparidade de valores e acordos nas negociações, a fim de que não seja prejudicada uma coletividade, por culpa daqueles desinteressados ou desinformados.
Se muitas empresas de grande porte já estão sentindo os reflexos dos negócios mal conduzidos por lojistas incautos junto aos empreendedores, o que se dizer então, daqueles que não tem atrás de si, uma estrutura jurídica adequada ou capital de giro suficiente para sustentar uma crise econômica?
Mario Cerveira Filho
é advogado especializado em Direito Civil e Comercial
Artigo publicado: Diário do Comércio, 17 de janeiro de 2003
