por Mario Cerveira Filho*
Colaboração: Daniel Alcântara Nastri Cerveira
A matéria ora versada é de interesse fundamental dos lojistas, considerando o alto custo com as locações dos imóveis das lojas, sejam de rua ou localizadas em shopping centers. A Lei do Inquilinato, no seu Artigo 19, estabelece que tanto o locador como o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir a revisão judicial do aluguel, com a finalidade de ajustá-lo ao preço de mercado. Assim, passados três anos da fixação do aluguel, tanto o locador como o locatário poderá ingressar com a ação revisional de aluguel, a fim de adequar o valor locático ao preço de mercado.
Por tal motivo, sempre sugiro aos meus clientes que, antes de completar os três anos, façam uma pesquisa, com o fito de constatar se o aluguel está de acordo com o valor atual de mercado. Esta pesquisa será útil para embasar uma eventual negociação com o locador e, não sendo firmado um acordo, para verificar se é ou não viável a propositura da ação revisional de aluguel. Friso que por cautela é aconselhável estudar a viabilidade da ação, pois, caso o aluguel não seja reduzido na ação (ou majorado nas ações propostas pelos locadores), o autor da demanda deverá arcar com as verbas sucumbenciais (honorários advocatícios da outra parte, custas judiciais, etc.).
A ação revisional de aluguel segue o rito sumário, independentemente se o valor da causa exceder, ou não, a 20 salários mínimos. A petição inicial, além de preencher os requisitos genéricos, deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação se pretende.
Cumpre esclarecer, que além do valor locativo, o índice de reajuste poderá ser modificado (Artigo 69, Parágrafo 1º). Este ponto é muito importante, considerando que a maioria dos contratos utilizam o IGP (nas versões M e DI) elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, que notoriamente são mais instáveis do que os IPC´s e por este motivo mais benéficos para os locadores.
Outro ponto de muita valia para os locatários/lojistas, trata-se do aluguel provisório. Ou seja, se houver pedido das partes, o juiz deverá, desde logo, fixar um aluguel provisório que será pago até o deslinde da demanda. Vale ressaltar, que para a delimitação do aluguel provisório, é imprescindível que seja fornecido ao juiz alguns elementos de convicção. Normalmente, estes elementos são informados ao juiz através de um laudo confeccionado por um perito contratado pela parte que está solicitando o aluguel provisório.
Com efeito, por tal razão sempre recomendo aos meus clientes que a ação seja acompanhada por um laudo, na medida em que, só com o referido trabalho do expert, é possível requerer a fixação do aluguel provisório já no despacho inicial.
Muitas vezes o aluguel provisório pode ser a salvação para a continuidade do negócio, vez que a Justiça Brasileira é demasiadamente morosa.
Caso a ação revisional seja proposta pelo locador, o juiz poderá fixar o aluguel provisório, que nunca será excedente a 80% do requerido, conforme determina o inciso II, do artigo 68, da Lei do Inquilinato. Quanto ao procedimento, não havendo acordo, o juiz nomeará pessoa de sua confiança, ou seja, um perito judicial, de preferência engenheiro civil, para a elaboração de um laudo.
As partes poderão ou não, no curso da demanda, indicar assistente técnico para acompanhar a perícia, o que é aconselhável. Baseado no laudo judicial, o juiz arbitrará o novo valor de aluguel, que irá retroagir a partir da citação. O juiz não está obrigado a obedecer ao laudo, porém, na prática, é isto o que ocorre. A diferença entre o aluguel pago (seja ou não provisório) e o aluguel fixado será executada nos próprios autos da ação. Se houver alguma diferença em favor do locador, o locatário deverá efetuar o pagamento, sob pena de ser despejado do imóvel.
*Advogado e Consultor Jurídico do Sindilojas-SP
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 7 de maio de 2007
