A matéria ora versada é de interesse fundamental, pois muitos lojistas não têm conhecimento de seus direitos. A revisão do aluguel é um dos fatores primordiais para o desenvolvimento de suas atividades.
Tanto o empreendedor como o lojista, ou seu sucessor, em caso de venda do ponto comercial, ou herdeiros, se o lojista atual for sub-rogado “causa mortis”, não havendo mútuo consenso entre as partes, poderão, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, pleitear em juízo a revisão do valor do aluguel, conforme preceitua o artigo 19 da lei 8.245/91.
É requisito essencial para o ajuizamento de ação revisional de aluguel a inalterabilidade do ajuste locatício pelo prazo de três anos.
A ação revisional tem por objetivo adequar o aluguel ao valor real de mercado, em face de circunstâncias depreciativas ou valorizativas.
A ação revisional de aluguel deverá processar-se pelo rito sumaríssimo, independentemente se o valor da causa exceder, ou não, a vinte salários mínimos. A petição inicial, além de preencher os requisitos genéricos, deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação se pretende.
O lojista deverá instruir a demanda com elementos básicos, tais como: avaliação de bolsa de imóveis, de imobiliárias, de engenheiros especializados, anúncios de locação de lojas semelhantes ou um laudo provisório, para que o juiz possa quando despachar a inicial e sem audiência da outra parte, fixar o valor do aluguel provisório.
O lojista pode argumentar que o valor locativo está muito além daquele praticado no empreendimento, sendo inevitável a sua redução, por influência de fatores externos, que o estão depreciando e diminuindo a sua potencialidade.Poderá justificar de várias formas, tais como: construções vizinhas, grande número de lojas fechadas, interdição de vias de acesso, ausência de lojas âncoras, má distribuição do mix e outros fatores determinantes.
Caso a ação revisional seja proposta pelo empreendedor, o juiz poderá fixar o aluguel provisório, que nunca será excedente a 80% (oitenta por cento) do requerido em sua contestação, exigível desde a citação, conforme determina o inciso II do artigo 68 da Lei do Inquilinato.
Em seguida, o Juiz designará audiência de conciliação, instrução e julgamento e não havendo concordância a respeito do valor, nomeará pessoa de sua confiança, ou seja, um perito judicial, de preferência engenheiro civil, para a elaboração de um laudo.
O lojista poderá ou não, no curso da demanda, indicar assistente técnico, sendo aconselhável a sua nomeação, uma vez que é de suma importância a apresentação de quesitos que o favoreçam, e o respectivo acompanhamento, passo a passo, do trabalho realizado pelo perito judicial. Baseado nesse laudo técnico, elaborado por este último, o Juiz arbitrará o novo valor de aluguel, que irá retroagir a partir da citação.
Concluído o trabalho pericial, poderá o lojista, através de seu assistente técnico, insurgir-se contra o aluguel estimado, expondo suas razões.
As diferenças entre o aluguel pago e o aluguel fixado serão executadas nos próprios autos da ação revisional. Quando a ação for proposta pelo empreendedor, e o lojista não pagar essas diferenças, poderá sofrer Ação de Despejo por Falta de Pagamento.
Havendo conciliação quanto ao valor do aluguel, o juiz o homologará, e após o trânsito em julgado, que se dará em quinze dias, o processo estará findo.
Obsta a ação revisional, nos seguintes casos em locação não residencial: a) quando já existe demanda requerendo a retomada do imóvel, b) tenha sido estipulado amigavelmente ou judicialmente, prazo para a desocupação, c) em sentença que tenha decretado o despejo.
É importante ressaltar que durante o curso de ação de despejo por falta de pagamento, caberá a ação revisional de aluguel.
Mario Cerveira Filho é especialista em contratos de locação comercial de lojas de rua e shoppings e é consultor jurídico do Sindilojas-SP.
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 11 de novembro de 2004
