A matéria ora versada é de interesse fundamental, pois muitos lojistas não têm conhecimento de seus direitos. A revisão do aluguel é um dos fatores primordiais para o desenvolvimento de suas atividades.
Tanto o locador como o lojista, ou seu sucessor, em caso de venda do ponto comercial, não havendo mútuo consenso entre as partes, poderão, após três anos de vigência do contrato, pleitear em juízo a revisão do valor do aluguel, conforme preceitua o artigo 19 da lei 8.245/91.
É requisito essencial para o ajuizamento de ação revisional de aluguel a inalterabilidade do ajuste locatício pelo prazo de três anos.
A ação revisional tem por objetivo adequar o aluguel ao valor real de mercado, em face de circunstâncias depreciativas ou valorizativas.
A ação revisional de aluguel deverá processar-se pelo rito sumário.
A petição inicial, além de preencher os requisitos genéricos, deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação se pretende.
O lojista deverá instruir a demanda com elementos básicos, tais como: avaliação de bolsa de imóveis, de imobiliárias, de engenheiros especializados, anúncios de locação de lojas semelhantes ou um laudo provisório, para que o juiz possa quando despachar a inicial e sem audiência da outra parte, fixar o valor do aluguel provisório.
O lojista pode argumentar que o valor locativo está muito além daquele praticado no imóvel, sendo inevitável a sua redução, por influência de fatores externos, que o estão depreciando e diminuindo a sua potencialidade.Poderá justificar de várias formas, tais como: construções vizinhas, grande número de lojas fechadas, interdição de vias de acesso, ausência de lojas âncoras, má distribuição do mix e outros fatores determinantes.
O Juiz designará audiência de conciliação, instrução e julgamento e não havendo concordância a respeito do valor, nomeará pessoa de sua confiança, ou seja, um perito judicial, de preferência engenheiro civil, para a elaboração de um laudo.
O lojista poderá ou não, no curso da demanda, indicar assistente técnico, sendo aconselhável a sua nomeação, uma vez que é de suma importância a apresentação de quesitos que o favoreçam, e o respectivo acompanhamento, passo a passo, do trabalho realizado pelo perito judicial. Baseado nesse laudo técnico, o Juiz arbitrará o novo valor de aluguel, que irá retroagir a partir da citação.
Os dois métodos básicos para a determinação do valor locativo do imóvel são:
– Método da Remuneração de Capitais, baseado no valor de venda do imóvel que determina o aluguel como a expectativa de rendimento do capital empregado;
– Método Comparativo, que determina o locativo por comparação direta com imóveis semelhantes ao do objeto de ação.
No caso específico de Shopping Centers, o método mais usual é o comparativo.
A pesquisa realizada deve ser baseada em contratos reais e de época próxima à data da determinação do locativo.
O fato mais importante na determinação do valor locativo, em se tratando do método comparativo, é a necessidade de um tratamento especial, pela introdução de coeficientes de ajuste, que se convencionou chamar a homogeneização dos elementos comparativos.
Estes índices de correção visam ajustar o aluguel em função da área da loja, e seu posicionamento em relação a pavimentos e ruas, ou ainda, em relação às lojas âncoras, o tipo de comércio explorado pelo lojista, vitrines, datas dos contratos e assim por diante.
Porém, o que estamos presenciando nesses anos de Plano Real, é que o mercado de locação está estagnado, ou melhor, ainda, está empurrando, para baixo, os valores locativos.
Além do mais, como a maioria dos lojistas desconhece os seus direitos, principalmente quanto a propositura das Ações Renovatórias e Revisionais de Aluguel, acabam ficando a mercê dos locadores, que se aproveitam desse momento propício, elevando, sobremaneira, os locativos.
Esse fator contribui para que os valores dos aluguéis estejam muito acima do real, não se encaixando, conseqüentemente, dentro dos parâmetros que o nosso mercado comporta.
Concluído o trabalho pericial, poderá o lojista, através de seu assistente técnico, insurgir-se contra o aluguel estimado, expondo suas razões.
As diferenças entre o aluguel pago e o aluguel fixado serão executadas nos próprios autos da ação revisional. Quando a ação for proposta pelo empreendedor, e o lojista não pagar essas diferenças, poderá sofrer Ação de Despejo por Falta de Pagamento.
Havendo conciliação quanto ao valor do aluguel, o juiz o homologará, e após o trânsito em julgado, o processo estará findo.
Obsta a ação revisional, nos seguintes casos em locação não residencial: a) quando já existe demanda requerendo a retomada do imóvel, b) tenha sido estipulado amigavelmente ou judicialmente, prazo para a desocupação, c) em sentença que tenha decretado o despejo.
É importante ressaltar que durante o curso de ação de despejo por falta de pagamento, caberá a ação revisional de aluguel.
No curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou fixada em Lei, de acordo com o §2º do artigo 68 da Lei nº 8.245/91, sendo nula de pleno direito a cláusula de correção, cuja periodicidade seja inferior a um ano, conforme disposição expressa contida na Lei nº 9069, de 29/06/95.
(*) o autor é especializado em direito do lojista e Advogado no escritório Cerveira Advogados Associados, em São Paulo, SP.
Artigo publicado: Diário das Leis Imobiliário, 15 de março de 2006
