Apesar de não ser requisito básico do pleito renovatório, é facultado ao autor (locatário), requerer na inicial a fixação de aluguel provisório.
De acordo com o artigo 72 §4º, da Lei 8.245/91, na contestação, o locador tem o direito de pedir a fixação do aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
Ocorre, que esse direito não foi conferido ao locatário, ferindo o princípio da igualdade das partes no processo, como também o da isonomia, devendo, portanto, ser estendido a este último.
Deveria o legislador adotar às ações renovatórias, o mesmo princípio norteador das ações revisionais de aluguel, ou seja, desde que haja pedido expresso do autor (locatário) e com base nos elementos por ele fornecidos ou nos que indicar, estaria o juiz obrigado a fixar o provisório.
E mais, se o legislador estabeleceu o direito de o autor pleitear na inicial da ação revisional de aluguel, o aluguel provisório, conforme preceitua o artigo 68, inciso II, da Lei 8.245/91, por quê não estender esse mesmo direito na Ação Renovatória de Contrato de Locação?
Se estendido o critério para a fixação do aluguel provisório para as ações renovatórias, essa providência seria sem sombra de dúvida salutar e de uma certa forma faria mais justiça às partes.
Por uma questão de “lege ferenda”, seria necessário que os nossos legisladores debruçassem sobre o tema, sendo inconcebível a mantença deste privilégio somente aos locadores.
Além do mais, o locatário que é o autor na lide renovatória do contrato de locação, tendo, portanto, legítimo interesse em pagar o valor justo de aluguel. Além do mais, a prova produzida pelo locatário com a inicial deve ser robusta e passar pelo crivo de convicção do magistrado.
Inexiste assim, qualquer prejuízo ao locador para que se estenda o pleito do aluguel provisório também ao locatário. Ressalte-se, outrossim, que atualmente, em função da Lei nº 9.069, de 29.06.95, que implantou o Plano Real, e com a estabilização da moeda, houve um decréscimo não só nos valores dos imóveis, mas também, e principalmente, quanto aos valores dos aluguéis.
Aliás, é de bom alvitre frisar que o aluguel provisório pode ser requerido a qualquer tempo, obviamente, antes da prolação da sentença, uma vez que esse direito não precluiu.
A jurisprudência consagra esses entendimentos, com o objetivo de regularizar o desequilíbrio contratual atualmente existente, conforme ora se demonstra:
SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CÍVEL DE SÃO PAULO – LOCAÇÃO COMERCIAL – RENOVATÓ-RIA – ALUGUEL PROVISÓRIO – FIXAÇÃO COM BASE EM LAUDO DE ASSISTENTE TÉCNICO DA AUTORA – VALOR INFERIOR AOS 80% DO AUTORIZADO NO PARÁGRAFO 4º DO ARTIGO 72 DA LEI Nº 8.245/91 – ADMISSIBILIDADE.
Nenhum impedimento há para que os aluguéis provisórios sejam fixados com base no parecer do assistente técnico da autora e em valor bem inferior a 80% do valor do aluguel proposto pelo perito oficial.
AI 477.045 – 5ª Câm. – Rel. Juiz PEREIRA CALÇAS – J. 18.2.97, JTA (LEX) 165/320.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL – PROCESSO: AGRAVO DE INSTRUMENTO (AGI878097/DF) – ACÓRDÃO: 100977 – ÓRGÃO JULGADOR: 5ª TURMA CÍVEL, DATA: 27/10/1997 – RELATOR: WALDIR LEÔNCIO JUNIOR – PUBLICAÇÃO: DIÁRIO DA JUSTIÇA DO DF: 17/12/1997, PÁG: 31.478 – REFERÊNCIAS LEGISLATIVAS: FED – LEI 8245/1991 ART-72 PAR. 4 – RAMO DO DIREITO: DIREITO CIVIL DIREITO PROCESSUAL CIVIL
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. ALUGUEL PROVISÓRIO. 1) Para a fixação do aluguel provisório na ação renovatória de locação o juiz pode louvar-se em avaliações trazidas pelas partes, obtidas de imobiliárias e apresentadas de forma simples e objetiva de modo a possibilitar-lhe a observância ao disposto no artigo 72, parágrafo quarto, da Lei 8.245/91. 2) Não merece censura despacho que fixa o aluguel provisório dentro dos limites trazidos pelas partes, o qual, ademais, é inferior ao por elas indicado para efeito de fixação do aluguel definitivo.
DECISÃO: CONHECER E DESPROVER, UNÂNIME.
SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CÍVEL DE SÃO PAULO – LOCAÇÃO COMERCIAL – RENOVATÓ-RIA – ALUGUEL PROVISÓRIO – FIXAÇÃO ULTERIOR A CONTESTAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE ÓBDICES LEGAIS – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 72, §4º, DA LEI Nº 8245/91 – PRECLUSÃO – INOCORRÊNCIA.
Apesar de o legislador permitir que o locador possa requerer a fixação dos aluguéis provisórios na oportunidade da contestação, inexistem óbices legais para que tal pedido seja formulado após a dedução da resposta do réu, não havendo previsão de preclusão.
AI 477.045 – 5ª Câm. – Rel. Juiz PEREIRA CALÇAS – J. 18.2.97, JTA (LEX) 165/320.
Referência: SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA – “A Nova lei do inquilinato comentada”, Ed. Forense, ed. De 1993, pág. 331.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL – PROCESSO: AGRAVO DE INSTRUMENTO – ACÓRDÃO: 77704 – ÓRGÃO JULGADOR: 3ª TURMA CIVEL – RELATOR: NÍVIO GONÇALVES
EMENTA: LEI DO INQUILINATO. POSSIBILIDADE DE O JUIZ ARBITRAR ALUGUÉIS PROVISÓRIOS NA AÇÃO RENOVATÓRIA. HONORÁRIO DO PERITO. ADIANTAMENTO PELA PARTE QUE A REQUEREU. ART. 19 PAR.
SEGUNDO, DO CPC. I – A Lei 8.245/91 traz a novidade que é a possibilidade de o juiz arbitrar aluguéis provisórios na ação renovatória. II – É disposição expressa em lei que ao autor compete adiantar as despesas relativas a atos, cuja realização o juiz determinar de ofício ou a requerimento do Ministério Público (art. 19, par. segundo, do CPC) e às partes, seja autor ou réu, dos atos que realizem ou requeiram no processo (art.19), com o reembolso do vencedor no final da causa (art.30).
DECISÃO: Negar provimento. Unânime.
Assim, em virtude da lei 8.245/91, em minha opinião, estar desatualizada ao não estender a possibilidade de o inquilino requerer o aluguel provisório em sede de Ação Renovatória de Contrato de Locação, não vislumbro nenhum óbice para que o pedido seja requerido e deferido pelo Juízo, desde que sejam fornecidos elementos de convicção.
(*) O autor é Advogado do escritório Cerveira Advogados Associados, em São Paulo, SP.
Artigo publicado: Diário das Leis Imobiliário, 10 de janeiro de 2005
