Regras de locação que entram em vigor no dia 25, em todo o país, só permitem um atraso a cada 24 meses
Denise Ramiro
Começam a valer no próximo dia 25 as novas regras para a locação de imóveis urbanos no Brasil. Os inquilinos precisam ficar atentos para não levar sustos. Entre as principais mudanças está a que trata da inadimplência. Com a nova lei, os locatários só poderão atrasar o pagamento do aluguel uma vez no período de 24 meses. Antes eram permitidos dois atrasos a cada 12 meses.
Ou seja, de agora em diante, na segunda vez em que o locatário não pagar a mensalidade, o locador já poderá rescindir o contrato. Até então, isso só ocorria no terceiro atraso. “Essa lei é perversa, penaliza de forma muito dura os bons pagadores”, diz o advogado Mario Cerveira Filho, do escritório Cerveira Advogados.
A lei 12.112/2009, que substitui a legislação de 1991, foi sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em dezembro passado. Segundo o advogado, ela vai inflacionar o mercado de locações. Isso porque o locador terá o inquilino nas mãos e poderá propor a alta do valor do aluguel em troca de não despejá-lo. “Nem sempre a pessoa deixa de pagar porque não tem dinheiro, às vezes ela esquece”, pondera. Segundo ele, a lei não pode pensar no presente, mas no futuro. “Agora estamos em uma economia pujante, mas, numa hora de crise, como fica?”
Imóveis comerciais
Outra questão polêmica diz respeito aos aluguéis comerciais. Segundo as novas regras, dois pontos colocam os locatários em situação complicada. Um diz respeito à ação renovatória de contratos, que dá direito ao locatário de renovar o aluguel pelo período de cinco anos. Com a nova lei, ao contrário da antiga, um juiz de primeira instância pode revogar o contrato caso o locador não queira renová-lo. Antes o locatário tinha direito a recorrer em todas as instâncias jurídicas. “Isso significa que o inquilino pode ser despejado e depois ganhar a causa na Justiça. Como fica? Daí ele vai despejar o novo locatário do local? Quem arca com os prejuízos?”, questiona Cerveira.
As novas regras também obrigam o locatário a fazer uma oferta na ação renovatória. Funciona assim: o locatário oferece, por exemplo, R$ 10 mil para renovar o contrato. O locador não aceita porque diz que recebeu uma proposta de R$ 15 mil. Com a nova lei, ou o locatário cobre a proposta ou pode ser despejado em 30 dias, em decisão de juiz em primeira instância. Antes, ele podia apelar em várias instâncias judiciais. “A nova Lei do Inquilinato desequilibra relação entre locador e locatário e coloca lojas comerciais em risco de despejo”, diz o advogado.
Ele alerta ainda que o interesse dos estrangeiros em fazer negócios no país por conta da economia aquecida pode provocar um jogo de forças desigual entre quem chega com euros na mão e quem negocia aqui em reais. Segundo Cerveira, as empresas do exterior cobrirão facilmente a oferta dos grupos nacionais, já que trazem moedas mais fortes do que o real. E também porque, lembra ele, os novos locatários são obrigados a pagar nova luva pelo ponto, que em locais como shopping centers pode custar mais de R$ 1 milhão. Portanto, situação novamente vantajosa para o dono do imóvel.
Fonte: Jornal Primeira Mão Imóveis, 11 de janeiro de 2010
