Mario Cerveira Filho*
A revisão do aluguel é um dos fatores primordiais para o desenvolvimento das atividades do lojista. Tanto o locador como o lojista, ou seu sucessor, em caso de venda do ponto comercial, não havendo mútuo consenso entre as partes, poderão, após três anos de vigência do contrato, pleitear em juízo a revisão do valor do aluguel, conforme preceitua o artigo 19 da lei 8.245/91.
O lojista deverá instruir a demanda com elementos básicos, tais como: avaliação de bolsa de imóveis, de imobiliárias, de engenheiros especializados, anúncios de locação de lojas semelhantes ou um laudo provisório, para que o juiz possa quando despachar a inicial e sem audiência da outra parte, fixar o valor do aluguel provisório.
O lojista pode argumentar que o valor locativo está muito além daquele praticado no imóvel, sendo inevitável a sua redução, por influência de fatores externos, que o estão depreciando e diminuindo a sua potencialidade. Poderá justificar de várias formas, tais como: construções vizinhas, grande número de lojas fechadas, interdição de vias de acesso, ausência de lojas âncoras, má distribuição do mix e outros fatores determinantes.
Os dois métodos básicos para a determinação do valor locativo do imóvel são: Método da Remuneração de Capitais , baseado no valor de venda do imóvel que determina o aluguel como a expectativa de rendimento do capital empregado e Método Comparativo , que determina o locativo por comparação direta com imóveis semelhantes. No caso específico de shopping centers, o método mais usual é o comparativo.
Estamos presenciando nesses anos de Plano Real um mercado de locação estagnado, ou melhor, empurrando, para baixo, os valores locativos.
– A ação revisional de aluguel se processa pelo rito sumário.
– O juiz designa audiência de conciliação, instrução e julgamento e não havendo concordância nomeará um perito.
– As diferenças entre o aluguel pago e o aluguel fixado serão executadas nos próprios autos da ação.
– Quando a ação for proposta pelo empreendedor e o lojista não pagar as diferenças, poderá sofrer Ação de Despejo por Falta de Pagamento.
– Na ação de despejo por falta de pagamento, cabe ação revisional de aluguel
Diário do Comércio
*Advogados e sócio do escritório Cerveira Advogados Associados
Artigo publicado: Revista Contábil & Jurídica Netlegis, 13 de janeiro de 2006
