Mario Cerveira FIlho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira (*)
São muito comuns os negócios que envolvem a alienação do fundo de comércio ou estabelecimento, especialmente, aqueles abrangendo a cessão do contrato de locação.
Outrossim, igualmente, são comuns os problemas enfrentados pelas partes deste tipo de negócio, em razão da ausência de atenção para alguns cuidados essenciais. Em razão da dinâmica do mercado imobiliário, potencializado pelas locações em shopping centers, cada vez mais, por exemplo, nos deparamos com “adquirentes de lojas” condenados por dívidas dos “vendedores”. Na Justiça do Trabalho esta é uma prática recorrente, apesar de por vezes ser injusta.
Com efeito, este artigo é dirigido aos lojistas/locatários e redes de franquia, todavia igualmente poderá ser útil para situações similares.
O fundo de comércio ou estabelecimento, à luz do artigo 1.142, do Novo Código Civil, é definido como o conjunto de bens corpóreos (mobiliário, equipamentos etc.) e incorpóreos (ponto comercial, marca etc.) utilizados para exploração da atividade econômica escolhida.
Feitos tais esclarecimentos, importante indicar, desde logo, os riscos inerentes à operação em pauta, seja do ponto do cedente/locatário (alienante do estabelecimento) ou do cessionário/locatário (adquirente do estabelecimento).
Sob a ótica do cessionário, além dos cuidados referentes ao contrato de locação, os quais serão pormenorizados abaixo, o principal temor existente trata-se da eventual responsabilização por débitos do cedente.
Em suma, dependendo da circunstância, o cessionário pode ser responsabilizado nas esferas civil, trabalhista e fiscal por dívidas contraídas exclusivamente pelo cedente, ou seja, por dívidas criadas antes da aquisição do estabelecimento/fundo de comércio.
A legislação pátria possui dispositivos específicos (vide artigos 10 e 448, da CLT e artigo 133, do CTN), merecendo destaque o artigo 1.146, do Código Civil, cuja entrada em vigor se deu em 2.003.
Nessa linha, antes de ser concretizado do negócio, sem prejuízo das demais diligências de praxe, inclusive com a completa auditoria legal, imprescindível que o cessionário analise o passivo da empresa/cedente, a fim de que seja avaliado o risco existente, o qual, em última análise, servirá de base para a quantificação do preço do estabelecimento.
Do ponto de vista da cedente, cabe ressaltar a parte final do artigo 1.146 do Código Civil, a qual estabelece que o “devedor primitivo” continua obrigado pelo prazo de um ano, “a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento”.
Quanto ao contrato de locação, as partes (cedente e cessionário) precisam prontificar-se que o mesmo foi cedido corretamente, com o fito de evitar responsabilização por débitos locatícios, a retomada da posse pelo locador entre outros problemas. Ademais, em ocorrendo a ocupação irregular do imóvel locado, o cessionário ficará privado da ação renovatória de contrato de locação, o que pode ser uma tragédia, na medida em que o ponto comercial é muitas vezes o bem mais valioso do estabelecimento adquirido.
Como o assunto é extremamente complexo e compreendem diversas variáveis (por exemplo, a responsabilização do cessionário do contrato de locação na Justiça do Trabalho não se configura de plano, sendo necessário, basicamente, que seja dada continuidade ao negócio do cedente), fica o registro de que os cuidados acima são meros exemplos para embasar o argumento do presente, no sentido de que, sem prejuízo da devida análise comercial, é fundamental o prévio exame jurídico completo da viabilidade do negócio.
(*) Os autores são Sócios do escritório Cerveira Advogados Associados
Artigo publicado: BDI, 20 de janeiro de 2009
