por Mario Cerveira Filho*
Colaboração: Daniel Alcântara Nastri Cerveira
O presente artigo é especialmente interessante para os lojistas situados em shopping centers, todavia também é útil para todos que são locatários e arcam com despesas condominiais, específicas, etc.
Por outro lado, o artigo é igualmente relevante para os locatários de imóveis residenciais. Com efeito, como é sabido, normalmente, os lojistas/locatários, além do aluguel, suportam o pagamento do condomínio/encargos comuns, encargos específicos (água, luz, etc.), IPTU entre outros.
Primeiramente, vale esclarecer que as despesas extraordinárias de condomínio não podem ser cobradas dos inquilinos (Artigo 23, Inciso X, da Lei do Inquilinato). A lei não fixa um rol taxativo, ou seja, somente a título exemplificativo enumera algumas despesas consideradas extraordinárias, a saber: (I) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (II) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (III) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (IV) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (V) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; (VI) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; e (VII) constituição de fundo de reserva.
Por seu turno, o § 1º, do artigo 54, da Lei do Inquilinato, dispõe sobre quais verbas não podem ser cobradas dos lojistas estabelecidos em shopping centers. Desta vez a lei é taxativa: (I) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (II) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (III) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e (IV) despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Por outro lado, o 2º parágrafo do Artigo 23 determina que o locatário só fica obrigado no pagamento das despesas ordinárias, quando comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal. No que tange aos shopping centers, o 2º parágrafo do Artigo 54, estabelece que todas as verbas cobradas dos lojistas devem estar previstas em orçamento, salvo as hipóteses de urgência e força maior.
Não obstante a obrigação de prestação de contas pelos locadores, o fato é que nem sempre a previsão orçamentária é demonstrada e, como regra, os boletos de pagamento não discriminam com exatidão quais verbas estão sendo cobradas. Isso, contudo, será devidamente explicitado na continuidade deste material, na próxima edição da L&L. Até lá!
*Advogado e Consultor Jurídico do Sindilojas-SP.
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 12 de junho de 2007
