* Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Conforme é costumeiro, além do aluguel1, o locatário de espaço em shopping centers suporta pagamentos a título de condomínio/encargos comuns, fundo de promoção, encargos específicos2, taxa de administração entre outros.
Como regra, quem gerencia tais verbas é a empresa administradora eleita pelo empreendedor/locador.
Diferentemente dos encargos específicos3, do fundo de promoção4 e da taxa de administração5, os encargos comuns são calculados após a aplicação do devido rateio, considerando o CRD (Coeficiente de rateio) de cada loja.
Em suma, o rateio dos encargos comuns em shopping center segue os ditames concernentes aos condomínios edilícios – princípio da isonomia. Todavia, a sua fixação não leva em conta, exclusivamente, as metragens das lojas6, no sentido de que as âncoras, por exemplo, uma vez que, por si só, atraem público consumidor (externalidade positiva), em contrapartida arcam com despesas menores em relação ao metro quadrado, pois, do contrário, as suas atividades seriam inviáveis.
A dificuldade está em apurar qual o benefício que deve ser concedido às lojas “especiais” em prejuízo da grande massa formada pelas lojas satélites.
O artigo 23, inciso X, da Lei do Inquilinato, enumera, a título exemplificativo, as despesas extraordinárias que não podem ser cobradas dos inquilinos, a saber: (i) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (iv) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (v) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; (vi) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; e (vii) constituição de fundo de reserva.
O § 1°, do artigo 54, por seu turno, dispõe sobre quais verbas não podem ser cobradas dos lojistas estabelecidos em shopping centers. Desta vez a lei é taxativa: (i) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e (iv) despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. Por outro lado, o § 2°, do artigo 23, determina que o locatário só fica obrigado no pagamento das despesas ordinárias, quando comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal. No que tange aos shopping centers7 o § 2°, do artigo 54, estabelece que todas as verbas cobradas dos lojistas devem estar previstas em orçamento, salvo as hipóteses de urgência e força maior.
Com efeito, tais despesas representam um custo fixo elevado para o lojista, o que justifica o crescente interesse das redes em desenvolver mecanismos eficientes para controlá-las.
A primeira medida a ser tomada é analisar com cuidado o contrato de locação antes de assiná-lo, na medida em que, muitas vezes, estão previstos encargos que merecem ser exaustivamente negociados.
Depois da celebração da avença, é conferido ao locatário o direito de obter do locador a completa prestação de contas das despesas cobradas, com o fito de verificar a regularidade da cobrança e a aplicação das verbas arrecadadas.
Nessa linha, quando o locador não comprovar a previsão orçamentária e o rateio mensal (origem das verbas), após solicitação do locatário, este último não estará obrigado a suportar os pagamentos respectivos e restará autorizada a propositura da competente ação judicial.
Por último, cabe ressaltar que o locatário só poderá deixar de proceder o pagamento dos “encargos’; quando, efetivamente, não forem exibidos os documentos pertinentes, ou seja, a recusa do pagamento deve ser robustamente fundamentada e precedida de comunicação por escrita ao locador. Aconselha-se consultar um advogado antes de adotar a referida postura (recusa de pagamento), em virtude do alto grau de complexidade jurídica envolvida e uma vez que só a análise do caso concreto poderá indicar qual é o melhor procedimento a ser acolhido.
1 Nos centros de compras são praticadas várias modalidades de aluguel, como por exemplo: mínimo, percentual, em dobro em dezembro, escalonado/progressivo, complementar e aluguel desempenho.
2 Energia, água, IPTU etc.
3 Os encargos específicos são computados individualmente.
4 O fundo de promoção normalmente é um percentual sobre o aluguel mínimo (usualmente 20%) ou calculado com base na área da loja.
5 A taxa de administração, geralmente, gira em torno de 5% a até 15% do condomínio.
6 O rateio do condomínio edilício também não considera somente o tamanho da unidade, porém, sem dúvida, nesta hipótese, salvo um caso específico, este fator é o mais significativo.
7 Não é incomum cláusulas com duvidosa legalidade, como, por exemplo, a que determina que as despesas com as lojas vagas ficarão a cargo dos locatários. Tem-se notícia dos mais variados encargos: majorações no fundo de promoção em maio e dezembro, despesas pré-operacionais, despesas com campanha de inauguração, taxa de administração sobre o aluguel e sobre o condomínio entre outros.
* Sócios do escritório Cerveira Advogados Associados
Artigo publicado: Revista Franquia & Negócios, 24 de agosto de 2009
