Nas duas edições anteriores de minha obra: “Shopping Centers – Direitos dos Lojistas”, Editora Saraiva – 2ª Edição, sustentei o cabimento da Ação de Exibição de Documentos como a admissível para dirimir as relações jurídicas entre lojista e empreendedor, no que tange as despesas de condomínio.
Com o dinamismo da vida do Direito e em obediência a tendência jurisprudencial, reformulei esse conceito, e elegi a Ação de Prestação de Contas como a medida judicial mais apropriada para dirimir a controvérsia, tendo-se em vista o caráter dúplice desta demanda, ou seja, em sentido amplo, compreende a Ação de Exibição.
Além do mais, segundo ensinamentos dos preclaros processualistas, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery, em Comentários ao Código de Processo Civil, pág.958, “Após as fases postulatória e probatória, o juiz decidirá à vista do que se apurou dispondo na sentença a respeito do que ficou calculado aritmeticamente sobre as contas apresentadas, de sorte a determinar se houve saldo, enquanto ele importa, atualizado e com os acréscimos de lei, e a quem compete recebê-lo. A sentença é título executivo judicial e habilita o credor a postular a execução de devedor”.
Depreende-se da lição transcrita, que na própria Ação de Prestação de Contas, o credor poderá cobrar do devedor o saldo apurado, nos mesmos autos, o que, sem dúvida nenhuma, é uma vantagem ao lojista que economizará tempo e dinheiro, em virtude de não haver necessidade de se promover uma nova demanda de execução.
Conforme determina o inciso I do artigo 914 do Código de Processo Civil, a Ação de Prestação de Contas competirá a quem tiver o direito de exigi-las.
Pelo fato dos lojistas efetuarem o pagamento das despesas de condomínio, estes possuem o direito de exigir contas, ainda que não estejam na condição de condôminos dos respectivos imóveis, como bem observou o acórdão abaixo transcrito:
“PRESTAÇÃO DE CONTAS – Administradora de Condomínio- Exigência feita por locatário de lojas em “ Shopping Center”- admissibilidade-Hipótese em que, sendo proprietários ou não, estão sujeitos ao recolhimento das despesas condominiais- carência de ação afastada”. (RT 709/79)
O próprio dever de efetuar o pagamento, gera o direito de exigir a prestação de contas, quando a administração desses valores é realizada por terceiros:
“Consiste a prestação de contas no relacionamento e na documentação comprobatória de todas as receitas e despesas referentes a uma administração de bens, valores ou interesses de outrem, realizada por força de relação jurídica emergente de lei ou do contrato”. (HumbertoTheodoro Jr. In “Curso de Direito Processual Civil “ vol. III, ed. Forense-1994-pg. 95)
Por sua vez, o artigo 917 do CPC, estabelece que “as contas assim do autor como do réu serão apresentadas em forma mercantil, especificando-se as receitas e a aplicação das despesas bem como o respectivo saldo; e serão instruídas com os documentos justificativos”.
Concluindo, o locador deverá apresentar na forma mercantil juntamente com os documentos comprobatórios, os seguintes tópicos:
* Atas da s Assembléias nas quais foram aprovadas as previsões orçamentárias.
* O demonstrativo de pagamento e o critério utilizado no cálculo correspondente ao CRD (coeficiente de rateio de despesas), concernente a todas lojas do empreendimento.
* O demonstrativo de pagamento dos encargos condominiais das lojas vagas, desde de suas efetivas desocupações.
* O demonstrativo de pagamento dos encargos condominiais dos espaços ocupados por quiosques e carrinhos.
* O demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente a destinação das verbas concernentes ao Fundo de Promoção;
* O demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente à destinação das verbas concernentes ao Fundo Complementar;
* O demonstrativo por cargos, salários e atribuições dos funcionários contratados pela Notificada e pagos pelos locatários, que laboraram e que laboram no empreendimento;
* O demonstrativo e o critério utilizado no que diz respeito a concorrência dos serviços terceirizados;
* O demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente a destinação das verbas concernentes a energia elétrica;
* O demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente a destinação das verbas concernentes ao ar condicionado que abrange as áreas de uso comum;
* O demonstrativo e o critério utilizado referente a destinação das verbas concernentes ao ar condicionado instalado no Salão de Uso Comercial da Notificante;
* O demonstrativo, recibos pagos de todos os locatários e o critério utilizado referente a destinação das verbas concernentes ao fornecimento de água;
* O demonstrativo da fração do valor do IPTU atribuído a cada loja e aquele relativo as áreas comuns e de circulação do empreendimento;
* O demonstrativo do critério no que diz respeito a cobrança ou percentual correspondente da taxa de administração;
* O demonstrativo e o critério utilizado concernentes aos valores cobrados pela exploração do estacionamento e a sua destinação;
E além dos demonstrativos acima citados, o lojista deve ter os comprovantes das despesas e quem efetivamente as pagou.
Assim, devem as contas retratar fielmente a seqüência das operações de recebimento e de despesas, pela ordem cronológica da sua ocorrência, demonstrando-se, coluna por coluna, as receitas e pagamentos e a indicação do saldo, na forma mercantil.
Como já se afirmou, havendo um saldo, este poderá ser cobrado nos próprios autos da Ação de Prestação de Contas.
Por ser relevante na relação jurídica entre o empreendedor e os lojistas, principalmente pelo fato de envolver um numerário significativo, a Ação de Prestação de Contas, devido a sua importância, será objeto de estudos ainda mais profundos, em obra específica.
Mário Cerveira Filho é especialista em contratos de locação comercial de lojas de rua e shoppings e é consultor jurídico do Sindilojas-SP
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 9 de setembro de 2004
