O Superior Tribunal de Justiça, nos termos da Constituição Federal, tem a função de unificar a interpretação acerca das leis federais. E poucos temas são tão sensíveis para a economia brasileira quanto à interpretação da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, especialmente no que diz respeito às locações comerciais.
Neste sentido, a decisão tomada pelo STJ no Recurso Especial 1.323.410, em 7/11/2013, é importante por representar um primeiro passo para a solução de um grave problema relacionado às ações renovatórias de contrato de locação comercial, essenciais para a proteção do fundo de comércio empresarial.
Em termos simplificados, a Lei 8.245/91, em seu artigo 51, exige que o inquilino possua um contrato de locação escrito (ou diversos contratos consecutivos) com ao menos cinco anos de vigência, para poder exigir a renovação do acordo judicialmente. O mesmo dispositivo também estabelece que o locatário tenha o direito de renovar o acordo “por igual prazo”.
Uma interpretação literal da norma estabelece que a renovação judicial resulta em novo período de vigência por prazo igual ao do contrato de locação ou, em se tratando de diversos acordos, por período igual ao do último contrato. Isto é, caso o último período locatício seja de um, cinco, ou dez anos, a renovação judicial deverá prorrogar o acordo “por igual prazo”.
A doutrina e a jurisprudência há tempos apontam graves problemas relacionados ao raciocínio acima.
Quando o prazo a ser renovado é muito alto, o proprietário fica com o imóvel vinculado àquela locação por um período de tempo muito longo, o que, sob determinado ponto de vista, compromete seu direito à propriedade, na medida em que fica impedido de alugar a terceiros.
Também pode não ser de interesse do inquilino comprometer-se com uma locação muito longa, considerando a multa rescisória a ser paga em caso de devolução antecipada das chaves.
O próprio Superior Tribunal de Justiça, acompanhando a doutrina especializada , há algum tempo estabeleceu que a ação renovatória não pode fixar novo prazo de vigência superior a 5 anos.
Ocorre que há outro problema com o prazo de vigência fixado por meio da renovatória, que diz respeito ao período mínimo a ser estabelecido.
Caso o último contrato a ser renovado possua apenas um ou dois anos de vigência, a renovação “pelo mesmo período” necessariamente resultará em diversas ações renovatórias, apresentadas de maneira sucessiva, para proteger o fundo de comércio: cabe, neste ponto, fazer uma breve explicação.
Uma ação renovatória estabelece um novo período de vigência para o acordo de locação, necessariamente fixado após o término. Por exemplo, um contrato de cinco anos, que termine em 10/01/2014, irá estabelecer um novo período de locação de 11/01/2014 a 10/01/2019 – este prazo não tem qualquer relação com o encerramento do processo judicial em si.
Isto significa que o locatário, de tempos em tempos, precisa promover nova ação renovatória contra o locador, mesmo que a ação renovatória anterior não tenha sido encerrada, uma vez que cada processo judicial refere-se apenas a um certo período de tempo.
Oras, caso o período a renovar seja de um ou dois anos, o locatário terá de mover um processo judicial a cada um ou dois anos para proteger seu ponto comercial, o que contraria diversos princípios constitucionais, como o da economia e o da eficiência processuais.
A decisão recentemente tomada no Recurso Especial 1.323.410 é relevante por firmar posição a respeito deste assunto, e estabelecer que o período mínimo a renovar é, também, de cinco anos.
Caso este entendimento se consolide na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o problema acima apontado, decorrente das renovações por períodos muito curtos, estará resolvido, o que evitará o acúmulo desnecessário de processos judiciais, e diminuirá os gastos com advogados e perícias. Concluímos, assim, que a decisão tomada pelo STJ no Recurso Especial 1.323.410 representa um benefício importante para todos os empresários do comércio varejista, especialmente no ramo de franquias, e deve ser levada em consideração por todos os juízes e advogados que lidam com ações renovatórias no País.
Mario Cerveira Filho é Sócio do escritório Cerveira Advogados Associados.
Francisco dos Santos Dias Bloch é advogado formado pela PUC/SP, e atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados.
Artigo publicado: Portal ABF, 18 de março de 2014
