Mario Cerveira Filho
e Daniel Alcântara Nastri Cerveira (*)
O presente artigo é especialmente interessante para os lojistas situados em shopping centers, todavia também é útil para todos que são locatários e arcam com despesas condominiais, específicas etc.
Por outro lado, o artigo é igualmente relevante para os locatários de imóveis residenciais.
Com efeito, como é sabido, normalmente, os lojistas/locatários, além do aluguem, suportam o pagamento do condomínio/encargos comuns, encargos específicos (água, luz etc.), IPTU entre outros.
Primeiramente, vale esclarecer que as despesas extraordinárias de condomínio não podem ser cobradas dos inquilinos (art. 23, inciso X, da Lei do Inquilinato). A lei não fixa um rol taxativo, ou seja, somente a título exemplificativo enumera algumas despesas consideradas extraordinárias, a saber: (i) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (iv) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (v) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; (vi) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; e (vii) constituição de fundo de reserva.
Por seu turno, o § 1º, do artigo 54, da Lei do Inquilinato, dispõe sobre quais verbas não podem ser cobradas dos lojistas estabelecidos em shopping centers. Desta vez a lei é taxativa: (i) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e (iv) despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Por outro lado, o § 2º, do artigo 23 determina que o locatário só fica obrigado no pagamento das despesas ordinárias, quando comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal. No que tange aos shopping centers, o § 2º, do artigo 54, estabelece que todas as verbas cobradas dos lojistas devem estar previstas em orçamento, salvo as hipóteses de urgência e força maior.
Não obstante a obrigação de prestação de contas pelos locadores, o fato é que nem sempre a previsão orçamentária é demonstrada e, como regra, os boletos de pagamento não discriminam com exatidão quais verbas estão sendo cobradas.
Nessa linha, quando o locador não comprovar a previsão orçamentária e o rateio mensal (origem das verbas), após solicitação do locatário, este não estará obrigado a suportar os encargos locatícios, conforme decisão proferida pelo Extinto 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo abaixo:
“Locação. Encargos. Despesas de condomínio. Previsão orçamentária e rateio mensal. Necessidade. Garantia do locatário. Aplicação do artigo 23, § 2º, da Lei 8.245/91. A regra contida no § 2º do artigo 23 da Lei nº 8.245 de 1991 garante ao locatário contra cobranças indevidas, seja de despesas não ordinárias, seja de valores que superam o gasto efetivamente realizado”.
(2º TAC/SP, Ap. s/ ver. 437.371, 3ª Câm., j. 29.8.95, rel. Francisco Barros, JTACSP-Lex 157/494)
Sob tal ótica, se o locador não comprovar a origem das despesas condominiais, em tese, as ações de despejo por falta de pagamento e as ações de execuções deverão ser extintas por falta de interesse de agir.
Por último, cabe ressaltar que o locatário só poderá deixar de proceder o pagamento dos “encargos”, quando efetivamente não forem exibidos os documentos solicitados, ou seja, a recusa do pagamento deve ser robustamente fundamentada e precedida de comunicação por escrita ao locador. Aconselha-se consultar um advogado antes de adotar a referida postura (recusa de pagamento), em virtude do alto grau de complexidade jurídica envolvida e uma vez que só a análise do caso concreto poderá indicar qual é o melhor procedimento a ser acolhido pelo locatário.
(*) Os autores são sócios do escritório Cerveira Advogados Associados.
Artigo publicado: Diário das Lei Imobiliário, 23 de julho de 2007
