O ingresso do lojista no empreendimento deverá ser precedido de cuidados especiais, objetivando o seu sucesso comercial, devendo ser dirimidas as seguintes dúvidas:
Como se assegurar de que o público prometido irá afluir na quantidade programada e divulgado?
Quais serão seus concorrentes por ocasião da inauguração?
E se houver expansão, como ficará a sua situação, uma vez que o poder decisório sobre a quantidade de lojas a serem implantadas é do empreendedor?
Se pretender encerrar as suas atividades comerciais no empreendimento, em função da expansão, terá ainda que pagar a multa rescisória e o restante das “luvas”?
Se apresentar um pretendente para comprar o seu ponto comercial, qual será o valor da taxa de transferência? Ficará sujeito a aprovação? E havendo recusa:
a) Há prazo para manifestação da discordância?
b) Estará subordinado a uma empresa de comercialização vinculada ao empreendedor?
Estará impossibilitado de abrir uma loja em outro shopping? Não é por demais abusiva a restrição, geralmente existente, que o impede de possuir outra loja em shopping diverso, a uma distância de 1.000 a 4.000 metros?
Onde está configurada a obrigação do empreendedor e qual a sua responsabilidade, no caso de não cumprir as suas promessas, como por exemplo, de instalar as lojas âncoras e empresas de marcas consagradas junto ao público?
Se pagar pelo ponto comercial em razão destes fatores, como irá se ressarcir?
Quanto deverá pagar de despesas de condomínio e de fundo de promoção?
Somada a essas e outras dúvidas e incertezas, ficará também a insegurança gerada pelo número crescente de lançamentos de novos shoppings, disputando, na mesma área de influência, o público desejável.
Não há dúvida que todas as informações obtidas do empreendedor, quando do lançamento do shopping, deverão ser claras, nítidas e por escrito, tais como:
data de inauguração;
público esperado, por sexo ;
faixa etária;
nível sócio – econômico;
lojas âncoras e grifes;
distribuição do número de lojas;
planta baixa do piso onde se localizará a loja;
planta de todo shopping, com indicação do destino de cada área;
material promocional do shopping;
valor do condomínio por metro quadrado e informação correta do CRD (coeficiente de rateio de despesas), atribuído à loja;
valor do fundo de promoção;
informação da área bruta locável;
número de vagas do estacionamento;
cobrança e destinação dos valores arrecadáveis em relação ao estacionamento;
minuta para estudos, dos seguintes documentos:
a) Contrato de Locação;
b) Regulamento Interno;
c) Estatuto Social da Associação de Lojistas;
d) Escritura Declaratória das Normas Gerais Regedoras do Empreendimento.
A análise dos documentos e condições consignadas deverá ser minuciosa, aliada ao estudo da viabilidade comercial e econômica.
Mario Cerveira Filho é especialista em contratos de locação comercial de lojas de rua e shoppings e é consultor jurídico do Sindilojas-SP.
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 3 de março de 2005
