por Mario Cerveira Filho*
Colaboração: Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Apesar da certa notoriedade do direito de preferência do locatário de bem imóvel urbano, são poucas as pessoas que sabem quais são as conseqüências do seu não atendimento pelo locador.
O direito de preferência está previsto na seção V (artigo 27 e ss), da Lei do Inquilinato. Em suma, nas hipóteses de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e de dação em pagamento, o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. Por outro lado, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação (Artigo 32).
Sendo assim, o locador, antes de efetivar o negócio, deve notificar o locatário informando todas as condições. A resposta do locatário deve ser efetuada em 30 (trinta) dias e de maneira inequívoca (Artigo 28).
Com efeito, caso o locador não observar o direito de preferência, o locatário poderá, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, anular a “venda”, ou seja, poderá haver para si o imóvel, porém, desde que o faça no prazo de 06 (seis) meses contados do registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessário, também, que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Por outro lado, preterido no seu direito de preferência, o locatário poderá optar por exigir indenização por perdas e danos, mesmo se o contrato não estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Vale ressaltar, que a indenização não precisa ser reclamada no prazo de 06 (seis) meses, isto é, o prazo prescricional para ajuizar a ação competente é o ordinário disposto no Código Civil.
O extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo assim já se pronunciou:
“LOCAÇÃO – DIREITO DE PREFERÊNCIA (ARTIGO 33 da lei 8.245/91) – INDENIZAÇÃO – PERDAS E DANOS – REGISTRO DO CONTRATO – DESNECESSIDADE. A violação ao direito de preferência do locatário, assegurado no artigo 33 da Lei 8.245/91, enseja pedido de perdas e danos, ainda que não registrado o contrato de locação, não se sujeitando ao prazo decadencial de seis meses, aplicável este apenas ao pedido de adjudicação do imóvel”. (Ap. c/ Rev. 430.077, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. 24-5-1995)
*Advogado e Consultor Jurídico do Sindilojas-SP
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 9 de abril de 2007
