Mario Cerveira Filho e Daniel A. N. Cerveira*
Apesar de certa notoriedade do direito de preferência do locatário de bem imóvel urbano, são poucas as pessoas que sabem quais são as conseqüências do seu não atendimento pelo locador. O direito de preferência está previsto na seção V (artigo 27 e ss), da Lei do Inquilinato. Em suma, nas hipóteses de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e de dação em pagamento, o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros.
Por outro lado, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação (art. 32).
Sendo assim, o locador, antes de efetivar o negócio, deve notificar o locatário informando todas as condições. A resposta do locatário deve ser efetuada em 30 (trinta) dias e de maneira inequívoca (art. 28).
Com efeito, caso o locador não observar o direito de preferência, o locatário poderá, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, anular a “venda”, ou seja, poderá haver para si o imóvel, porém, desde que o faça no prazo de 06 (seis) meses contados do registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessário, também, que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Por outro lado, preterido no seu direito de preferência, o locatário poderá optar por exigir indenização por perdas e danos, mesmo se o contrato não estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Vale ressaltar, que a indenização não precisa ser reclamada no prazo de 06 (seis) meses, isto é, o prazo prescricional para ajuizar a ação competente é o ordinário disposto no Código Civil.
O extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo assim já se pronunciou:
“LOCAÇÃO – DIREITO DE PREFERÊNCIA (ARTIGO 33 da lei 8.245/91) – INDENIZAÇÃO – PERDAS E DANOS – REGISTRO DO CONTRATO – DESNECESSIDADE.
A violação ao direito de preferência do locatário, assegurado no artigo 33 da Lei 8.245/91, enseja pedido de perdas e danos, ainda que não registrado o contrato de locação, não se sujeitando ao prazo decadencial de seis meses, aplicável este apenas ao pedido de adjudicação do imóvel”.
(Ap. c/ Rev. 430.077, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. 24-5-1995).
(*) Os autores são sócios do escritório Cerveira Advogados Associados.
Artigo publicado: Diário das Leis Imobiliário, 31 de maio 2007
