Mario Cerveira Filho*
Constatei, por meio das inúmeras palestras que venho realizando por todo território nacional, que um número inexpressivo de lojistas -apenas quatro dentre 100- tem noção de seus direitos. Em virtude de seu desconhecimento, eles não exercem os seus direitos, principalmente no que diz respeito às ações renovatórias de contrato de locação.
Sempre saliento, que o ponto comercial ou fundo de comércio é o verdadeiro patrimônio do lojista; nele o comerciante ou empresário situa o seu estabelecimento, sendo de suma importância para o êxito de seus negócios.
Alguns empreendedores, aproveitando-se, geralmente, do desconhecimento dos lojistas sobre os próprios direitos de renovação compulsória de seus contratos de locação, ingressam com ação de despejo para retomada do imóvel (denúncia vazia), pois possuem base legal para a consumação do despejo.
Os lojistas, acuados, por essa razão, estarão sujeitos a pagar novamente as “luvas”, e/ou a majoração significativa do valor do aluguel, ao alvedrio do empreendedor, a fim de não serem despejados. Tais fatores são de suma importância e, sem dúvida nenhuma, prejudicam a coletividade dos lojistas instalados nos empreendimentos, uma vez que, a sujeição de alguns destes aos empreendedores servirá como parâmetro aos que exerceram corretamente seus direitos.
Imagine-se um lojista que perdeu o prazo da propositura da ação renovatória de contrato de locação do imóvel pelo qual pagava R$100 o valor do metro quadrado. Ao submeter-se às exigências do empreendedor e para não vir a perder o seu ponto comercial, concorda em majorar o valor do metro quadrado para R$130, o qual na realidade valeria os mesmos R$100, caso propusesse a ação renovatória.
Esse acordo, transformado em um novo contrato de locação, servirá de base para o perito judicial, que, utilizando o método comparativo, fixará o valor do aluguel de outros lojistas, prejudicando-os, com reflexos até mesmo nas verbas do fundo de promoção. Este, como se sabe, é cobrado proporcionalmente sobre o valor do locativo.
Com veemência, venho insistido que é de primordial importância o diálogo e troca de informações entre os lojistas. A renovação compulsória do contrato de locação comercial em shopping centers tem por objetivo proteger o fundo de comércio, e é regulada pelo Capítulo V da Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, devendo ser proposta no prazo de um ano, no máximo, e até seis meses no mínimo, anteriores a data do término do contrato em vigor, que deverá ser por escrito, pelo prazo determinado de cinco anos ou mais, ou por sucessivos contratos, por escrito, sem qualquer interrupção, cuja soma seja de cinco anos ou mais.
Não adianta o lojista usar o argumento de que sempre esteve no imóvel, comprovando esse fato através de recibos de aluguéis, ou ainda, de que mandou carta ao empreendedor declarando a sua intenção em renovar o contrato de locação. É imprescindível que até seis meses do término do contrato em vigor, o lojista possua um novo contrato, por escrito e por prazo determinado, por 5 anos ou mais.
O lojista deverá preencher os requisitos básicos abaixo discriminados, para a propositura da ação renovatória: prova de ter celebrado contrato por escrito e com prazo determinado e que o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos, por escrito) seja de cinco anos ou mais; exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos, ressalvando-se a hipótese já prevista referente à cessão dos direitos do contrato de locação a terceiros, com a devida anuência do empreendedor; prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, como: aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas e etc…; indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel: tanto concernente ao valor mínimo, como também, ao valor percentual; indicação clara e precisa quanto ao prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente é anual); declaração dos fiadores aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança, se forem os mesmos. Se forem outros, sua qualificação completa, comprovando, desde logo, sua idoneidade financeira, por meio de certidões forenses e, conforme o caso, certidões imobiliárias junto ao registro de imóveis competente, atestando sua qualidade de proprietários.
É importante ressaltar que o lojista, caso não exerça o seu direito, perderá quaisquer importâncias eventualmente pagas, como por exemplo: taxas, benfeitorias, sendo que estas últimas, por força de cláusula contratual são incorporas ao imóvel, podendo retirar, apenas e tão somente: mercadorias, araras, estantes, caixa registradora e outros bens desde que não danifiquem o imóvel. Por estas razões, é de fundamental importância, o lojista ter consciência de seus direitos, e saber exercê-los na hora oportuna, a fim de não sofrer graves prejuízos no desenvolvimento de seus negócios.
*O autor é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados
Artigo publicado: Diário das Leis Imobiliário, 15 de outubro de 2006
