por Mario Cerveira Filho*
Apesar da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) já ter entrado em vigor a mais deumadécada, ainda, um considerável número de lojistas/locatários não têm ciência de seus direitos.
Em virtude desse desconhecimento, os lojistas não exercem os seus direitos, principalmente, no que diz respeito à ação renovatória de contrato de locação.
Sempre saliento que o ponto comercial é o verdadeiro patrimônio do lojista; nele o empresário fixa o seu estabelecimento, sendo de suma importância para o êxito de seus negócios.
Alguns locadores, aproveitando-se do desconhecimento dos lojistas/locatários, especialmente, no que se refere à ação renovatória de contrato de locação (que visa a renovação compulsória do pacto locatício), quando dos términos dos prazos contratuais, exigem um aumento do valor locativo, e muitas vezes, até que sejam pagas novamente as luvas (res sperata), tudo sob pena do ajuizamento de ação de despejo (denúncia vazia), pois possuem base legal para a sua consumação.
Então, aqueles lojistas que não exercem os seus direitos com a ação renovatória ou que não renovarem os seus contratos antes de findo o prazo da referida ação, estarão sujeitos a pagar novamente as “luvas” e/ou a sofrer uma majoração significativa do valor do aluguel, ao alvedrio do locador, sob pena de serem despejados.
Nesse sentido, a inobservância da ação renovatória pode vir a prejudicar toda a coletividade dos demais lojistas instalados em shopping centers ou em outros locais, uma vez que, em sede de ação renovatória, os locativos das outras lojas servirão de parâmetros para a fixação do novo aluguel.
Por exemplo, imagine o cenário em que um lojista perdeu o prazo da ação renovatória de contrato de locação, que tinha como valor do aluguel R$100,00 (cem reais) por metro quadrado. E, para renovar a locação, o empreendedor está exigindo que o locativo seja majorado em 30% (trinta por cento).
Com efeito, na hipótese desse mesmo lojista aceitar as imposições do locador (para não perder o seu ponto comercial), ele irá prejudicar todos os demais, na medida em que o seu novo aluguel (com o aumento pactuado), servirá de base para as fixações dos novos alugueres dos lojistas que ajuizaram a ação renovatória, pois, usualmente, neste tipo de demanda, é utilizado o método comparativo como o critério para a delimitação do novo locativo.
Além do mais, quanto às locações em shopping centers e afins, dependendo do centro de compras (existem shopping centers que cobram o fundo de promoção com base no aluguel, exemplo, 20% sobre o aluguel, 30% etc.), o prejuízo será ainda maior, tendo em vista que poderá gerar reflexos nas verbas do fundo de promoção.
Com veemência, venho insistido que é de primordial importância o diálogo e troca de informações entre os lojistas.
A renovação compulsória do contrato de locação comercial tem por objetivo proteger o fundo de comércio, e é regulada pelo Capítulo V, da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, devendo ser proposta no prazo de 01 (um) ano, no máximo, e até 06 (seis) meses no mínimo, anteriores a data do término do contrato em vigor, pacto este que deverá ser por escrito, pelo prazo determinado de 05 (cinco) anos ou mais, ou por sucessivos contratos, por escrito, sem qualquer interrupção, cuja soma atinja 05 (cinco) anos ou mais.
Ressalto que não adianta o lojista usar o argumento de que sempre esteve no imóvel, comprovando esse fato através de recibos de aluguéis, ou ainda, de que mandou carta ao locador declarando a sua intenção em renovar o contrato de locação, é necessário que o contrato seja por escrito com período determinado mínimo de vigência de 05 (cinco) anos (ou contratos por escritos, que somados, sem interrupção, atinjam os 05 anos), bem como que seja obedecido o prazo legal e que o locatário esteja em dia com as suas obrigações.
Em suma, é imprescindível que até 06 (seis) meses antes do término do contrato em vigor, o lojista possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de 05 (cinco) anos ou mais.
O lojista deverá preencher os requisitos básicos abaixo discriminados, para a propositura da ação renovatória:
– prova de ter celebrado contrato por escrito e com prazo determinado e que o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos, por escrito) seja de cinco anos ou mais;
– exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos;
– prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, como: aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas e etc.;
– indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel: tanto concernente ao valor mínimo, como também, ao valor percentual;
– indicação clara e precisa quanto ao prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente é anual); e
– declaração do(s) fiador(s) aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (se for o mesmo). No caso de apresentação de novo fiador, é obrigatório constar e comprovar: qualificação completa, idoneidade, solvabilidade financeira, através de certidões forenses e, conforme a circunstância, certidões imobiliárias junto ao Registro de Imóveis competente, atestando sua qualidade de proprietário.
É importante ressaltar que o lojista, caso não exerça o seu direito, perderá quaisquer importâncias dispendidas, como por exemplo: luvas, taxas, benfeitorias/instalações, sendo que estas últimas, geralmente, por força de cláusula contratual são incorporadas ao imóvel.
Nessa esteira, o lojista deverá, com uma antecedência razoável (de 08 meses a 01 ano para encerrar o contrato de locação), iniciar a negociação para a renovação, pois, observando-se o prazo da ação renovatória, a relação equilibra-se, ou seja, a verificação do prazo é um importante instrumento de barganha.
Por esses motivos, é fundamental que o lojista tenha consciência de seus direitos, e saber exercê-los na hora oportuna, a fim de não sofrer graves prejuízos no desenvolvimento de seus negócios.
*Advogado e Consultor Jurídico do Sindilojas-SP
Artigo publicado: Revista Lojas e Lojistas, 4 de julho de 2008
