Atualmente, a maioria dos lojistas defronta com a análise de contratos de locação, deparando-se, com várias cláusulas ilegais, e neste artigo serão abordadas aquelas que regulam os valores dos aluguéis.
Em inúmeros instrumentos locatícios, foram constatadas a existência de cláusulas com majorações progressivas, regulando os valores dos alugueres, o que é proibido por Lei.
Muitos lojistas ainda não se aperceberam dessas irregularidades, e vêem pagando valores superiores ao devido.
Atualmente, os aluguéis devem obedecer às disposições da Lei 8.245/91 e artigos 28 e incisos da Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995, que instituiu o Plano Real e prevê a anualidade como forma de reajuste.
As partes são livres para entabular as negociações locatícias e discutir sobre a fixação do aluguel inicial, submetendo-se após, ao império da Lei.
Ocorre que, o legislador pátrio limitou essa liberdade, impedindo aumentos progressivos de toda a espécie, no decorrer da locação, sendo certo, que atualmente, o reajuste deve ser anual.
Para efeito de contratar, só o primeiro valor de aluguel, ou inicial, é que deve ser tomado como base, pois do contrário, não haveria a necessidade da limitação legal.
Geralmente, o locador estabelece valores progressivos de aluguéis e sobre estes montantes, já majorados, aplica o índice contratual, configurando, destarte, a ilegalidade.
A liberdade de contratar a que alude o artigo 17 e seguintes da Lei 8245/91, quanto a convenção do aluguel, se refere, como é fácil perceber, ao momento de ajustar a locação, e só.
O lojista que vem pagando aluguéis majorados em desconformidade com a Lei, tem o direito de propor demanda judicial em face de seu locador, com o objetivo de reaver os valores pagos a maior, acrescidos de juros de mora e correção monetária, além de adequar o valor do justo locativo, com a conseqüente nulidade da cláusula abusiva.
Além disso, o lojista tem direito a tutela antecipada, ou seja, a antecipação dos efeitos de uma sentença, a fim de pagar, imediatamente, o valor correto do aluguel e não o progressivo.
Como é sabida, a conseqüência da redução do valor locativo terá reflexos nas verbas do Fundo de Promoção, pois essa verba, geralmente corresponde de 10 % (dez por cento) a 20% (vinte por cento) do valor do aluguel.
O lojista que assina um contrato de locação deve prestar muita atenção em todas as cláusulas contratuais, principalmente, naquelas que dizem respeito ao valor do aluguel, a fim de expurgar o aluguel progressivo.
Dr. Mario Cerveira Filho
Advogado e consultor do Sidilojas-SP
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 8 de agosto de 2004
