Mario Cerveira Filho*
Apesar da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245) ter sido promulgada em 1991, ou seja, a mais de uma década, ainda são poucos os lojistas/locatários que conhecem seus direitos, especialmente no que e refere à ação renovatória de contrato de locação. Somente com a propositura da ação renovatória é possível garantir a permanência no ponto comercial. Se a ação não for proposta, o locador, após o término do contrato de locação, poderá pleitear a posse do imóvel por meio de ação de despejo por denúncia vazia, independentemente do período em que o locatário estiver no local.
É preciso deixar claro que não basta o envio de carta ou qualquer outro tipo de aviso para renovar o contrato, é necessário que o locatário promova a ação judicial. Vale lembrar que na ação renovatória é o juiz quem definirá o novo valor do aluguel, normalmente após realização de perícia. Em razão de sua natureza, é muito comum a celebração de acordo durante o processo e até antes de confeccionado o laudo do perito judicial.
Na ação em pauta, além do valor do aluguel, o indexador pode ser modifi cado. Por outro lado, em tese, também é cabível o pedido de anulação de cláusulas ilegais. A lei prevê o chamado aluguel provisório, que deverá ser fixado pelo juiz quando solicitado pelas partes e desde que tenha elementos de convicção para tanto. O aluguel provisório será pago pelo locatário até o encerramento da demanda, sendo muitas vezes crucial para que o lojista consiga prosseguir com suas atividades. Sempre saliento que o ponto comercial é o verdadeiro patrimônio do lojista. Assim, considerando o alto custo envolvido numa transferência de ponto (luvas, instalações etc.), bem como o risco inerente a qualquer nova operação, é evidente a relevância da ação renovatória de contrato de locação, que, por tal razão, justifica a restrição imposta ao direito de propriedade previsto na Constituição Federal. Além de garantir a permanência no ponto, a ação renovatória é um instrumento valioso para equilibrar a relação entre o locatário e o locador. Isto porque, caso o locador não aceite a proposta efetuada pelo locatário (ou vice-versa), o lojista poderá ingressar com a ação renovatória, o que, a princípio, garantirá um aluguel justo e impedirá a ação de despejo.
Com a ação renovatória ficam afastados o aluguel progressivo e semelhantes (além do reajuste anual, o acréscimo de percentual pré-estabelecido), bem como evita-se eventual nova cobrança de luvas pelo locador (dependendo do caso concreto, a cobrança de luvas em duplicidade pode ser considerada ilegal), o que é muito comum. Por esse motivo, inicie as negociações com bastante antecedência antes de vencer o prazo da ação renovatória e após pesquisar o valor médio do metro quadrado praticado no shopping. Não deixe também de consultar um advogado antes de assinar qualquer documento. Um mau negócio efetuado por um lojista prejudicará todos os demais, pois o seu novo valor de aluguel servirá de parâmetro para outros que ajuizaram a ação renovatória ou que estão em vias de renovar o contrato amigavelmente.
A multicitada ação deve ser proposta de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato de locação, sendo certo que o locatário/lojista deverá, ainda, preencher os seguintes requisitos: contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais (ou prazos somados ininterruptos que atinjam cinco anos ou mais); exploração do mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo ininterrupto de três anos; exato cumprimento das obrigações contratuais, como: aluguel, condomínio, fundo de promoção, seguro, impostos, taxas; e declaração do fiador, concordando com a renovação do contrato (ou comprovação de renovação da fiança bancária). O fiador poderá ser alterado, porém, nesta hipótese, é necessário comprovar a idoneidade financeira e a solvabilidade do novo garantidor.
*É sócio do escritório Cerveira Advogados Associados e presta assessoria jurídica aos associados da Alshop.
Artigo publicado: Revista Alshop, 30 de maio de 2007
