Após a análise da viabilidade de ingressar no empreendimento, o lojista tem duas opções no fechamento do negócio:
a) assinar o contrato de locação por prazo inferior a cinco anos, hipótese que não é compatível do ponto de vista comercial com o pagamento de luvas/res sperata;
b) assinar o contrato de locação por cinco anos ou mais, simultaneamente, com outro instrumento, que pode possuir as mais variadas denominações, correspondente a compra do ponto comercial (luvas/res sperata).
Embora os contratos de locação entre os lojistas e empreendedores de shopping centers sejam classificados por alguns juristas como atípicos mistos, opinião da qual coaduno, as locações em shopping centers são reguladas pela Lei nº 8.245/91, sendo importante salientar alguns aspectos referentes ao ponto comercial ou fundo de comércio, que são expressões equivalentes.
Nas palestras por mim ministradas, por todo o território nacional, sempre ressalto que o ponto comercial é o verdadeiro patrimônio do lojista. É aquele em que o comerciante ou empresário situa seu estabelecimento e é de suma importância para o êxito de seus negócios.
No caso especificado na letra “a” (contratos de locação com prazo inferior a cinco anos), o lojista não tem direito à renovação compulsória do contrato de locação, por não preencher os requisitos legais, ficando a mercê do empreendedor a continuidade de seus negócios, pois este poderá promover Ação Ordinária de Despejo (denúncia vazia), após o término do contrato, alegando, simplesmente, que não mais lhe convém a continuidade da relação locatícia.
O direito de defesa do lojista é constitucionalmente previsto.
É importante destacar, que o lojista perderá quaisquer importâncias eventualmente pagas, como por exemplo: taxas, adiantamentos para reserva de ponto e etc., além das benfeitorias que, geralmente, por força de cláusula contratual, se incorporam ao imóvel.
Poderá, portanto, retirar, apenas e tão somente: mercadorias, araras, estantes, caixa registradora e outros bens, desde que não danifiquem o imóvel.
No caso especificado na letra “b”, quando do fechamento do negócio com o empreendedor, o lojista assina um contrato de locação, com prazo de vigência de cinco anos ou mais, como também um outro instrumento, que pode ter as mais variadas denominações, correspondente à compra do ponto comercial (luvas).
Nesta hipótese, desde que preenchidos todos os requisitos legais, o lojista terá direito à renovação compulsória de seu contrato de locação, que tem por objetivo proteger o fundo de comércio. Em síntese, para a propositura da ação renovatória, o lojista deverá preencher os requisitos básicos abaixo discriminados:
Ø prova de ter celebrado contrato por escrito e com prazo determinado e que o prazo mínimo (ou soma de prazos ininterruptos) seja de cinco anos ou mais;
Ø exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos;
Ø prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, como: aluguel, condomínio, fundo de promoção, seguro, impostos, taxas, etc;
Ø indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel: tanto concernente ao valor mínimo, como também, ao valor percentual;
Ø indicação clara e precisa quanto ao prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente somente poderá ser a anual);
Ø declaração dos fiadores aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança, se forem os mesmos. Se forem outros, sua qualificação completa, comprovando, desde logo, sua idoneidade financeira, por meio de certidões dos distribuidores forenses e, conforme o caso, certidões imobiliárias junto ao Registro de Imóveis competente, atestando a qualidade de proprietários;
Ø Laudo Provisório – Apesar de não ser requisito essencial para instruir a demanda renovatória, a experiência nos ensina que o laudo provisório é de suma importância, para o convencimento do julgador, de que o valor da proposta é condizente com a realidade do mercado imobiliário à época da propositura da ação.
O lojista quando ingressa no empreendimento, como já dito anteriormente, assina, além do contrato de locação, outro instrumento, cujas denominações são as mais variadas (luvas), aderindo, também às normas gerais regedoras do centro de compras, que fazem parte integrante destes instrumentos.
A maioria das cláusulas converge em favor do empreendedor, que se julga a única parte da negociação, esquecendo-se, como sempre, que o seu parceiro é o lojista; e mais, que tanto um como outro, tem o mesmo objetivo, ou seja, o lucro.
Dr. Mario Cerveira Filho
Advogado e Consultor do Sindilojas-SP
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 3 de abril de 2006
