Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira (*)
Atualmente, como é notório, estamos presenciando a chamada “revolução dos serviços”, isto é, além da própria demanda respectiva em razão das características da sociedade contemporânea, cada vez mais alguns serviços antes realizados pela própria empresa ou por outro ente, são, agora, prestados por agentes terceirizados, em vista, principalmente, da diminuição dos custos e dos riscos (trabalhistas, acidentes etc.), bem como em razão da exigência por parte dos consumidores de serviços de ótima qualidade.
Nesse cenário, é comum que os condomínios de edifícios comerciais, por exemplo, firmem pactos locativos com empresas para prestar o serviço de garagista.
Com efeito, o artigo 1º, parágrafo único, alínea “a”, item 2, da Lei 8.245/91, estabelece, in verbis:
“Art. 1º. a locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
(…)
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;”.
Com base na disposição legal supra, criou-se uma forte divergência de opiniões, como é costumeiro e como é, inclusive, muito saudável, na medida em que só com o debate, é possível o aprimoramento dos sistemas, seja ele qual for.
Contudo, é preciso decidir qual linha será seguida, sendo que o que se pretende com o presente, é demonstrar que a ação de despejo é a única cabível para desalojar o ente que explora o estacionamento em edifícios ou em outros locais com particularidades parecidas, ou seja, somente as construções que possuam espaços para estacionamento são relevantes para a tese em tela, pois as relações locatícias referentes a imóveis utilizados predominantemente para este fim são regidas à luz da Lei 8.245/91, o que afasta qualquer dúvida sobre o tipo de ação – reintegração de posse ou despejo – nesta última hipótese, logicamente o despejo.
Nessa esteira, desde que o ocupante seja locatário, isto é, desde que haja efetivamente um contrato de locação entabulado entre as partes na situação acima detalhada, é a ação de despejo a correta para “forçar” a desocupação do imóvel. E, justamente, aqui, está o epicentro de toda a fundamentação da tese ora apresentada, no sentido de que, independentemente da aplicação da legislação ordinária ou especial na relação entre as partes, o despejo é o instrumento jurídico adequado.
A fim de fortalecer o entendimento em epígrafe, seguem abaixo, algumas ementas do extinto 2º Tribunal de alçada Civil de São Paulo, in verbis:
“DESPEJO – ESPAÇO PARA ESTACIONAMENTO DE VEÍCULOS – CABIMENTO – aPLICAÇÃO DAS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL
É a ação de despejo e não a ação reintegratória o meio processual assegurado ao locador para haver a coisa em poder do locatário. Isto porque, a ação de despejo pressupõe não só a posse, mas também um contrato de locação”. (2º TAC/SP – aI 670.840-00/2 – 3ª Câm. – Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO – J. 15.5.2001) (destaques nossos)
“DESPEJO – ESPAÇO PARA ESTACIONAMENTO DE VEÍCULOS – CABIMENTO – aPLICAÇÃO DAS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL
Findo o prazo de locação pactuado entre as partes, e não mais convindo à locadora a manutenção da relação locatícia, tem cabimento a propositura de ação de despejo, mesmo não estando a locação disciplinada pela Lei 8.245/91, seguindo-se o regramento geral do Código Civil e observando-se, neste aspecto, o procedimento ordinário conforme disciplinado no Código de Processo Civil”. (2º TAC/SP – ap. s/ rev., 682.245-00/8 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Ruy Coppola, j. 24.6.2004, in JTA (LEX) 208/367) (destaques nossos)
SOBRE O TEMA: ap. c/ Rev. 236.754 – 2ª Câm. – Rel. Juiz aNDRADE DE NORONHA – J. 17.5.89 – JTA (RT) 119/223 ap. c/ Rev. 414.871 – 9ª Câm. – Rel. Juiz CLARET DE aLMEIDA – J. 26.10.94.
ANOTAÇÃO No mesmo sentido: ap. s/ Rev. 589.352-00/3 – 9ª Câm. – Rel. Juiz FERRAZ DE aRRUDA – J. 9.8.2000.
O ex Presidente do Segundo Tribunal de alçada Civil de São Paulo, José Guy de Carvalho Pinto, em sua festejada obra Locação & ações Locativas, Editora Saraiva, à página 79, coaduna dessa opinião, in verbis:
“Se é vero ter sido renovado o Código de Processo Civil de 1930, no que entendia com o procedimento das ações de despejo desajustadas da atual Lei do Inquilinato, convence-nos nada impedir o recurso a essa ação, a mais apropriada para executivamente desalojar pessoas e coisas, quando voluntariamente cedida a posse direta de imóvel, ou parte dele, por contrato de locação, mesmo que não regida por diploma especial. Prevalecerá o rito ordinário com as prescrições gerais do Código de Processo Civil”.
Conforme aludido, existem posições contrárias, in verbis:
“LOCAÇÃO – RETOMADA – ESPAÇO REMANESCENTE NA ÁREA DE GARAGEM DE EDIFÍCIO – LOCAÇÃO CIVIL – NÃO INCIDÊNCIA DA LEI INQUILINÁRIA – POSSESSÓRIA – MEDIDA aDEQUADA
Não merecendo a atípica locação para estacionamento em espaço remanescente de garagem condominial proteção da lei especial, não se duvida de seu caráter instável onde o locatário não detém pleno uso e gozo do bem vez que não pode impedir acesso do próprio locador, submete-se ao rigor do artigo 1196 do Código Civil e da medida possessória , inclusive liminar, uma vez alterado o título da posse. É a peculiaridade, dentre outras, da locação civil”. (2º TAC/SP – aI 655.767-00/9 – 9ª Câm. – Rel. Juiz FRANCISCO CASCONI – J. 4.10.2000).
Por tais motivos, tem-se a ação de despejo, como a mais apropriada para desalojar o ente que através de contrato de locação, explore o estacionamento em imóveis que possuam espaços para esta finalidade, mas de forma acessória.
(*) Os autores são Sócios do escritório Cerveira Advogados Associados.
Artigo publicado: Diário das Leis Imobiliário, 1 de fevereiro de 2006
