As multas podem ser estipuladas para os casos dos lojistas deixarem de cumprir a totalidade de suas obrigações contratuais, ou então, em caráter mais restrito, e por isto mesmo, rigoroso, para o de inexecução de obrigação em determinado prazo, ainda que possam executá-la posteriormente.
Apesar de prevalecer em nosso direito o princípio da imutabilidade da cláusula penal, por importar em pré-avaliação de perdas e danos, esta poderá ser alterada pelo magistrado quando:
a) o valor de sua cominação exceder o contrato principal;
b) houver o cumprimento parcial da obrigação, hipótese em que se terá redução proporcional da pena estipulada para o caso de mora ou inadimplemento.
Exemplo: o lojista assina um contrato de locação por prazo de 05 anos, com multa de três aluguéis em caso de descumprimento contratual e, ao tempo de dois anos e meio, pretende desocupar o imóvel. Terá que pagar uma multa proporcional ao tempo em que permaneceu no imóvel, ou seja, pagará uma multa correspondente a um aluguel e meio.
Como a multa não pode ser motivo de enriquecimento, ao credor importaria em locupletar-se indevidamente à custa do devedor, ao recebê-la integralmente, pois já lhe teria proporcionado a vantagem, resultante do cumprimento parcial. Daí admitir o Código Civil em seu artigo 413: “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Segundo a disposição legal, não fica a pena automaticamente reduzida, porém se institui uma faculdade conferida ao Juiz para que determine a sua redução.
O Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo firmou jurisprudência firme no sentido que a multa é proporcional, conforme se vê dos arestos abaixo transcritos:
Locação – Multa Contratual – Rescisão Unilateral – Dispensa não Comprovada – Exigibilidade proporcional ao período cumprido da relação “ex-locato”. Cláusula de pagamento integral – Irrelevância.
Não havendo prova inequívoca de que o senhorio dispensou o locatário da multa prefixada contratualmente pela desocupação antecipada, permanece ela exigível, mas de forma proporcional, levando-se em conta o período parcialmente cumprido da relação “ex-locato” (artigo 924, CC), sendo irrelevante cláusula impressa de que a multa deve ser paga integralmente. (Ap.s/ Ver 469.556 9ª. Câm. Rel. Juiz Claret de Almeida – j.20/11/96, JTA 162/517
No mesmo sentido, outro elucidativo acórdão:
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo
Locação – Multa Contratual – Rescisão Unilateral e Antecipada – Recebimento das chaves sem ressalva – Cobrança posterior Possibilidade.
“O recebimento das chaves do imóvel locado, sem ressalvas, não impede o locador de cobrar multa devida pela rescisão unilateral e antecipada do contrato de locação, que, todavia, deverá ser proporcional ao tempo restante para seu cumprimento”.
Apelação com Revisão número 497.287 – 10ª Câm. – Rel. Juiz Souza Moreira – j. 19-11-97.
Vários outros julgados contemplam a redução da multa, a saber: RT; 221:362 e 376, 258:438, 262:12, 266:225, 273:301, 277:665, 297:492, 290:319, 321:118, 323:114 e 545, 326:295, 340:318, 376:227, 400:247, 433:169, 435:162, 437:160, 463:174, 485:118, 505:229, 506:186, 507:94, 523:122 e 524:173.
Alguns contratos de locação estipulam multas exorbitantes, como por exemplo: 50% ou 80% dos aluguéis vincendos. No meu entender, essa cláusula é abusiva e ilegal, podendo ser reduzida judicialmente.
Aplica-se, analogicamente, à cobrança do 13º aluguel, o que se falou à respeito da multa.
Veja a situação de um lojista que se instalou em um shopping center há menos de um ano.
Seria injusta a cobrança do valor integral do 13º aluguel, pois, na espécie, configuraria um verdadeiro enriquecimento ilícito do empreendedor em face do lojista, por uma interpretação analógica com o instituto jurídico da multa.
Como consectário do alegado, a cobrança dos encargos locativos deve obedecer a data da ocupação do imóvel locado pelo lojista.
Além de os lojistas terem que enfrentar todas as despesas de instalação da loja, pagamento de funcionários, encargos, fundo de promoção, condomínio, impostos de toda a natureza e etc., seria onerá-los, sobremaneira, com a cobrança integral de 13º aluguel.
É oportuno ressaltar, que o 13º aluguel, (estando estipulado em contrato) deve ser pago em dobro, com as restrições acima apontadas, mas, sempre se levando em consideração o valor do aluguel mínimo e nunca o valor do aluguel percentual.
Dr. Mario Cerveira Filho
Advogado e consultor do Sindilojas – SP
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 2 de fevereiro de 2005
