O artigo 8º da Lei do Inquilinato cuida dos efeitos que a alienação do imóvel locado pode produzir, em relação ao contrato de locação ajustado entre o alienante e o locatário.
Esse assunto é de suma importância, pois interfere diretamente no patrimônio do lojista, ou seja, no seu fundo de comércio (ponto comercial).
O termo “alienação”, de acordo com o meu entendimento e de outras doutrinas a respeito do tema, não deve ser considerado, apenas, como venda, mas deve ser compreendido como: cessão, doação, permuta, execução forçada, arrematação em hasta pública, a instituição de usufruto e etc.
O adquirente do imóvel locado ao lojista poderá denunciar a locação por prazo determinado, desde que não haja no contrato, cláusula de vigência específica em caso de alienação e estiver averbada junto à matrícula do imóvel.
A denúncia não será reconhecida, porém, se na escritura de alienação, o adquirente obrigou-se a respeitar os termos do contrato de locação, mesmo que nele não contenha cláusula de vigência.
A denúncia da locação, pelo adquirente, só poderá ser exercida se o seu título aquisitivo estiver devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente e não, simplesmente prenotado; no prazo de 90 dias, contados do registro do seu título aquisitivo, proceder a notificação do locatário, concedendo-lhe o mesmo prazo para a desocupação.
Decorridos aqueles 90 dias, sem a necessária denúncia de que o adquirente, compromissário comprador ou cessionário pretenda reaver a coisa, a locação ficará mantida, modificada, no entanto, quanto à figura do locador, que passa a ser o novo adquirente ou o compromissário comprador ou cessionário do bem.
O que não se poderá admitir é o ajuizamento da ação de despejo sem que o título esteja inscrito no Registro de Imóveis competente, cuja ausência importará na extinção do feito, sem julgamento do mérito.
Inexiste qualquer impedimento legal ou inconveniente de o adquirente receber os alugueres, enquanto não registra o seu título aquisitivo e não caracteriza a sua concordância em manter a locação, uma vez que não se pode admitir que o lojista permaneça no imóvel a ele locado sem o pagamento do aluguel.
Há de se ressaltar, ainda, que é cabível a propositura de Ação Renovatória do Contrato de Locação Comercial pelo lojista em face do adquirente, desde que no contrato de locação contenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja registrado na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente e preencha os requisitos da Ação Renovatória, pois não paira qualquer dúvida de que o adquirente se sub-roga em todos os direitos e obrigações do locador, estando suscetível, conseqüentemente, de figurar no pólo passivo da demanda renovatória.
Para o lojista salvaguardar seus direitos deverá exigir do empreendedor, no momento da assinatura do contrato de locação por prazo determinado, a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel a ele locado, providenciando o seu registro.
Conclui-se que se preenchidas estas três condições, ou seja, a locação estiver vigorando por prazo determinado; o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, assegura-se ao locatário o direito de impor, em face do adquirente, que seja respeitada a locação.
Dr. Mario Cerveira Filho
Advogado e consultor do Sindilojas-SP
Artigo publicado: Revista Lojas & Lojistas, 9 de setembro de 2005
