Apesar de não ser requisito essencial para instruir a Ação Renovatória, a experiência nos ensina, que o laudo provisório é de suma importância para o convencimento do Julgador, de que o valor do aluguel proposto é condizente com a realidade do mercado imobiliário.
É, também, através deste laudo, que o Juízo formará os elementos de convicção para fixar o aluguel provisório, podendo, para tanto, levar em consideração, aspectos fundamentais, tais como:
a) influência de novos centros comerciais na mesma área, atraindo consumidores e prejudicando o lojista em seus negócios;
b) lojas fechadas no empreendimento;
c) lojas âncoras prometidas e não instaladas ou fechadas no decorrer do contrato de locação;
d) depreciação do valor do aluguel, em virtude de a loja ter a sua visibilidade prejudicada, no decorrer da locação, por fato atribuído ao locador;
e) má distribuição do tenant mix no decorrer do contrato de locação;
f) abertura de quiosques pelo empreendedor, que venham a concorrer com a atividade comercial exercida pelo lojista;
g) depreciação do aluguel em razão da desvalorização do imóvel.
Além do mais, a ausência do laudo provisório na petição inicial, fará com que o lojista corra sério risco de o Juiz fixar o valor de até 80% (oitenta por cento) do aluguel proposto pelo empreendedor/locador, ao apresentar sua defesa, uma vez que geralmente a instrui com um laudo técnico, fundamentando a sua pretensão, que deverá vigorar a partir do primeiro mês do vencimento do prazo do contrato a ser renovado, conforme preceitua o parágrafo 4º do artigo 72 da Lei 8.245/91.
O Juíz, por esses motivos, muitas vezes, acolhe esta pretensão do empreendedor, já que não terá qualquer parâmetro do preço real do metro quadrado, a não ser aquele fornecido por este último.
Os dois métodos básicos para a determinação do valor locativo são:
a) Remuneração de Capitais (antigo método de renda);
b) Comparativo.
O Método de Remuneração de Capitais é empregado no momento da construção do empreendimento, uma vez que os proprietários o utilizam com o objetivo de ser apurado um valor inicial de locação. Pode também ser aproveitado, baseado no valor de venda do imóvel, determinando o valor do aluguel como a expectativa de rendimento do capital empregado.
Apurado o valor inicial de locação, são entabuladas as negociações com os lojistas. Os empreendedores, após o período de maturação do Centro de Compras e a “criação” do fundo de comércio de cada locatário, se predispõem a majorar o valor do locativo, aquecendo, indiscriminadamente, o mercado.
Porém, o que estamos presenciando nesses anos de Plano Real, é que o mercado está estagnado, ou melhor, ainda, está empurrando para baixo os valores locativos.
O método comparativo, por sua vez, determina o valor locativo confrontando-o com imóveis semelhantes ao objeto da ação, guardadas as devidas diferenças entre eles.
No caso específico de shoppings centers, o método mais usual é o comparativo, que se utilizando da coleta dos valores de locação das demais lojas do empreendimento, fornecerá o valor básico unitário do locativo (parte fixa), sendo que as pesquisas deverão ser realizadas, preferivelmente, no próprio empreendimento, sempre baseadas em contratos reais e de época próxima a data da determinação do valor do aluguel.
Na utilização do método comparativo, deverão ser observadas, com rigor, as Normas do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), admitindo-se exceções, somente diante da escassez de dados, e mesmo assim, deverá o profissional esclarecer o motivo, provando-o através de documentação pertinente, onde serão aceitos elementos de pesquisa em Shopping Centers semelhantes ao do imóvel avaliando.
Para reforçar o fato acima narrado, destaca-se que cada Shopping Center possui características especiais, que as diferenciam das demais e passam a integrar seu próprio fundo de comércio, tais como: facilidade de estacionamento, segurança de nível elevado, diversificação de produtos e serviços, conforto, diversões, lazer etc.
Mas não é só. Esses itens são importantes, porém não suficientes, sendo certo que deverão ser analisados outros aspectos, como por exemplo: planejamento global com organização, pois, atualmente, em virtude da proliferação de shoppings centers, o público tornou-se exigente, não só em função do conforto físico, comodidade e segurança, mas também reclama uma arquitetura bem concebida, onde predominem a estética, harmonia de linhas e a beleza do conjunto.
Além do mais, o hall de circulação e corredores deverão ser amplos, evitando que os consumidores mantenham contatos físicos; as lojas com livres acessos; entradas e saídas sem grandes congestionamentos, mesmo nas épocas de acúmulo de público. A localização adequada de escadas e elevadores são também fundamentais.
Todos esses fatores ocasionam tranqüilidade e sensação de conforto ao público consumidor, e, conseqüentemente, geram bons negócios aos lojistas e empreendedores.
O fato mais importante na determinação do valor locativo, em se tratando da utilização do método comparativo, é a necessidade de um tratamento especial, através da introdução de coeficientes de ajustes, que se convencionou chamar de homogeneização dos elementos comparativos.
Esses índices de correção visam ajustar a área da loja em função das amostras e posicionamento em relação a pavimentos e ruas, ou ainda, em relação a lojas âncoras, o tipo de comercio explorado pelo lojista, profundidade das lojas, datas dos contratos de locação e outros.
Aqui cabe ressaltar, que atualmente a determinação do locativo em trabalhos judiciais, não visa simplesmente determinar o valor do aluguel mínimo estipulado no contrato, sendo que a parte variável, ou seja, a percentagem sobre o faturamento mensal bruto, característica diferenciada nos contratos firmados com empreendedores de shoppings centers, deve ser analisada, uma vez que é inconcebível a disparidade de percentuais entre lojas do mesmo porte e da mesma atividade comercial.
Mas, o mais importante a respeito dos métodos, ora sob exame, será agora retratado.
Nas palestras por mim proferidas, costumo afirmar que o ponto comercial é o patrimônio do lojista.
Ao desconhecer o seu direito de propor Ação Renovatória de Aluguel, os lojistas ficam a mercê dos empreendedores (que podem ingressar com a Ação de Despejo – denúncia vazia) e, com receio de perder o seu patrimônio (ponto comercial), acabam por concordar com valores de aluguel, absurdos, impostos pelos Locadores, além de aceitarem cláusulas leoninas que não constavam nos contratos originais. Efetuam, conseqüentemente, acordos totalmente desfavoráveis.
Todos esses fatores, além de outros, tem influência decisiva nos locativos atualmente praticados, elevando os aluguéis muito acima do real, não se encaixando, conseqüentemen-te, dentro dos parâmetros que o mercado comporta.
Por estas razões, é que o método comparativo não está retratando a realidade dos valores dos aluguéis, sendo certo, que a mescla dos dois métodos (comparativo e rendimento de capitais), é a mais justa.
A jurisprudência dominante acata o método comparativo como o mais adequado para a fixação do valor locativo, em Shopping Centers, não levando, porém, em consideração os fatores acima transcritos, encontrando-se, sim, inteiramente defasada com a realidade, mas já existe uma corrente, mais equânime, que tem adotado a mescla dos dois métodos (comparativo e rendimento de capitais), para aquilatação do valor do aluguel.
Mario Cerveira Filho
(*) O autor é Advogado do Escritório Cerveira Advogados Associados, em São Paulo, SP.
Artigo publicado: Diário das Leis Imobiliário, 9 de setembro de 2004
