Especialistas comentam ponto oficializado pela nova lei e que já era praticado por redes de franquias – tendência é que movimento cresça
Paulo Gratão
A nova lei de franquias (13.966/19) entra em vigor amanhã, dia 27 de março, e traz algumas atualizações importantes que visam dar mais transparência principalmente no processo de venda das unidades franqueadas. Uma das novas citações, no entanto, regulamenta um fator que sempre foi uma questão pouco discutida: a sublocação.
Na prática, a rede franqueadora poderá alugar espaços físicos que julgue importantes para a marca e sublocar para os franqueados. Redes como o McDonald’s já praticam isso mundialmente há anos para proteger localizações estratégicas – mesmo se o franqueado desistir do negócio, o ponto permanece com a franqueadora e não corre o risco de um concorrente instalar uma loja lá.
Até então as negociações desse tipo de contrato aqui no Brasil eram regidas apenas pela Lei do Inquilinato. “Mesmo se tratando de uma relação cotidiana na prática do franchising, ainda havia uma série de pontos cinzentos sobre o tema, o que aumentava o potencial de conflito. Com a nova regra, a relação contratual de sublocação foi devidamente regida de forma clara em termos de direitos e obrigações entre as partes”, explica o advogado especialista em franchising Gabriel Villarreal.
Aluguel será negociado sob lei de franquias
Entre esses pontos cinzentos estava a questão da validade do contrato de locação, geralmente atrelada ao contrato de franquia – muitas redes praticam cinco anos de vigência neste último. “A tendência é que as grandes redes sejam as mais afetadas, bem como aquelas que dependem dos pontos comerciais para desenvolver os seus negócios. Os imóveis estratégicos obviamente serão os mais visados”, afirma o especialista em direito empresarial e franquias Daniel Cerveira.
“A Lei do Inquilinato proíbe a ação renovatória de contrato de locação pelos sublocadores totais (franqueadora) dos imóveis. Já a nova Lei de Franquias legitima cada uma das partes como sublocador (franqueador) e sublocatário (franqueado), e ainda estabelece que nenhuma das partes possa ser excluída da relação locatícia, tanto para renovação quanto prorrogação”, explica Cerveira.
O especialista comenta, ainda, que o contrato com o locador original do imóvel é com a franqueadora. Logo, se o franqueado não cumprir com os pagamentos, a responsabilidade do acerto de contas é da marca.
Franqueadora pode cobrar valor maior
A Lei do Inquilinato não permitia que o sublocador rentabilizasse com o aluguel, ou seja, não poderia cobrar um valor maior do que pagava. Em franquias, as discussões judiciais costumavam considerar que a regulamentação poderia não ser aplicável, favorecendo a franqueadora.
Agora, a nova lei de franquias torna isso oficial: a cobrança superior ao valor do aluguel é permitida, desde que não torne a operação franqueada inviável. Os valores precisam ser discriminados tanto na Circular de Oferta de Franquias (COF), quanto no contrato.
Dessa forma, eventuais reformas e investimentos que a franqueadora tenha feito no ponto podem ser recuperados por meio do aluguel. “Em termos comerciais, o principal ponto de atenção seria a transparência dos franqueadores com relação aos investimentos realizados de maneira a justificar os valores cobrados a mais na sublocação”, orienta Villarreal.
Tendência é de crescimento de sublocações em franquias
Cerveira acredita que possa haver um aumento da modalidade de negociação com o estímulo da nova lei. A tendência, de acordo com ele, é que as franqueadoras passem a locar e montar pontos antes de franquear. Essa medida assegura a viabilidade do ponto e diminui custos iniciais ao franqueado, uma vez que o valor pode ser diluído no próprio aluguel. A unidade poderá ser repassada já em funcionamento, inclusive.
Fonte: Site Pequenas Empresas & Grandes Negócios, 26 de março de 2020
