Assunto: A consulente, atua no comércio varejista através de diversas marcas (de roupas e calçados) e, quer saber o quanto a reforma tributária pode impactar os contratos de locação comercial (lojas próprias e franquias) em shopping center.
CONSULTA
A consulente submete à nossa apreciação, os quesitos, a seguir dispostos:
1) “Impactos reforma tributária sobre ótica dos Shoppings;”
2) “Impactos para lojistas dos diferentes regimes;”
3) “Especificar se há regras distintas para regime imobiliário (locações) de modo a “reequilibrar” a situação.”
4) “Compreensão do escritório sobre a estratégia de ingresso de renovatórias dada a dificuldade de seguir com instrumentos sem a referida cláusula.”
5) “Percepção do escritório sobre como demais grandes grupos têm agido sobre a temática.”
PARECER
1. IMPACTO – REFORMA TRIBUTÁRIA – SHOPPING CENTERS
Os “shoppings” são contribuintes do IBS e da CBS incidentes sobre valores recebidos a título de aluguéis (conforme inciso II, do artigo 263, da Lei Complementar nº 214/2025). (1)
Todavia, em vista os princípios que norteiam a liberdade econômica previstos no artigo 2º, da Lei nº 13.874/2019 (2), além das disposições legais do inciso I, do artigo 23 (3) e 54 (4), ambos da Lei 8.245/1991 e do parágrafo 2º, do artigo 113, do Código Civil (5), os “shoppings” entendem que podem transferir esse ônus tributário para os lojistas.
E, na “visão” dos “shoppings” essa desoneração (transferência do referido encargo para os lojistas), não significa apenas e tão somente deixar de pagar os referidos tributos, isso também implica em outro benefício financeiro, consoante veremos a seguir.
A lei complementar nº 214/2025 (6) instituiu a não cumulatividade plena, ou seja, todas as aquisições efetuadas pelo contribuinte do regime regular do IBS e da CBS geram créditos que podem ser usados para pagamento de débitos desses tributos (exceto operações consideradas de uso e consumo pessoal, listadas no artigo 57 (7), da lei complementar nº 214/2025 e, as operações referidas do artigo 49 (8), da Lei Complementar nº 214/2025).
Pois bem, os “shoppings” adquirem produtos e serviços, de modo que poderão se creditar do IBS e da CBS. Esses créditos deveriam ser usados para pagamento dos débitos de IBS e CBS (recebimento de aluguéis gera a obrigação de recolhimento desses tributos que poderiam ser pagos com os referidos créditos), conforme artigo 47, da Lei Complementar nº 214/2025. (9)
Ocorre que, ao transferirem essa obrigação de pagamento aos lojistas, os “shoppings” não precisam utilizar os seus créditos. Dessa forma, acumulam créditos que podem ser objeto de pedido de ressarcimento (conforme artigo 39, da Lei Complementar nº 214/2025). (10)
Destarte, para os “shoppings” a reforma tributária no concernente a incidência dos novos tributos IBS e CBS sobre o valor do aluguel, pode representar um real benefício financeiro, materializado pela possibilidade de acúmulo de créditos e recebimento desses valores via pedido de ressarcimento.
Outrossim, na “visão” dos “shoppings” o pagamento de IBS e CBS por eles (que são os contribuintes), resultaria não apenas em créditos desses tributos para os lojistas (que podem se creditar), mas poderia representar um ônus excessivo, na medida em que os créditos apropriados por eles na aquisição de produtos ou serviços forem insuficientes para o pagamento do IBS e da CBS (devidos nessa operação de locação/cessão/arrendamento).
Isso acarretaria num desembolso financeiro (redução dos ganhos), por parte dos “shoppings” (para cobrir a diferença não paga pelos créditos), sendo que esses valores gerariam créditos para os lojistas (cujo regime tributário permita a apropriação de créditos).
Em outras palavras, sob a ótica dos “shoppings”, os lojistas seriam beneficiados financeiramente (com a apropriação de créditos) em detrimento dessa despesa a cargo do locador/cedente/arrendador (“shoppings”).
2. IMPACTOS PARA OS LOJISTAS – REFORMA TRIBUTÁRIA – REGIME TRIBUTÁRIO
O IBS e a CBS serão devidos pelas pessoas jurídicas (locadores/cedentes/arrendadores) que estiverem no regime regular destes tributos.
Isso significa que apenas empresas (locadoras/cedentes/arrendadoras) que estejam no lucro real, presumido ou no simples nacional (que tiverem feito a opção de pagamento do IBS e da CBS pelo regime regular, fora do simples nacional, nos termos do parágrafo 3º, do artigo 41, da Lei Complementar nº 214/2025) (11), estarão sujeitas as regras do regime específico do setor imobiliário previsto na lei complementar que trata da reforma tributária (Lei Complementar nº 214/2025).
Com relação aos lojistas (locatários/cessionários/arrendatários), estes não são sujeitos passivos do IBS e da CBS, na operação de locação/cessão/arrendamento de imóvel.
Mas a questão do regime tributário afeta os lojistas, com relação a possibilidade de creditamento do IBS e da CBS.
Os lojistas que estão no regime tributário lucro real ou lucro presumido, poderão apropriar-se dos créditos gerados pelo pagamento de IBS e CBS sobre o valor do aluguel.
Feito o recolhimento desses tributos (conforme inciso II, do artigo 27, da Lei Complementar nº 214/2025) (12), esses lojistas poderão utilizar esses créditos para pagamento de IBS e CBS por eles devidos (conforme inciso I, do mesmo artigo 27, da Lei Complementar nº 214/2025). (13)
Com relação ao lojista no simples nacional, este terá duas opções:
a) Exercer a opção de pagamento somente do IBS e da CBS fora do simples nacional, como estabelece o parágrafo 3º, do artigo 41, da Lei Complementar nº 214/2025 e, por conseguinte, creditar-se desses tributos quando do pagamento de IBS e CBS sobre o valor do aluguel mensal; ou,
b) Não exercer essa opção e, por conseguinte, não se creditar de IBS e CBS (conforme inciso I, do parágrafo 9º, do artigo 47, da Lei Complementar nº 214/2025) (14).
Importante destacar que a imposição dos “shoppings” para os lojistas suportarem o encargo do pagamento de IBS e CBS sobre o valor do aluguel, vai afetar diretamente o lojista no simples nacional.
Portanto, é este lojista (no regime simplificado), que deverá fazer um planejamento tributário para aferir vantagem ou desvantagem em exercer a opção pelo regime regular do IBS e da CBS.
Há a vantagem do crédito, mas também há a desvantagem em pagar esses tributos pela alíquota normal que invariavelmente é mais alta do que essas empresas pagam dentro do regime simplificado.
Além disso, as alíquotas de IBS e CBS incidentes sobre locação de imóvel têm redução de 70% (setenta por cento), conforme parágrafo único do artigo 261, da Lei Complementar nº 214/2025 (15), portanto, o crédito adquirido não é tão elevado e, por isso implica em mais uma variável importante a ser considerada na tomada de decisão sobre a supracitada opção.
3. REGIME ESPECÍFICO – SETOR IMOBILIÁRIO – REFORMA TRIBUTÁRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL
O setor imobiliário está inserido no regime específico do IBS e da CBS, ou seja, está contemplado por atenuação da carga tributária em determinadas operações envolvendo imóveis.
No que se refere a locação comercial há redução do impacto tributário, como veremos a seguir:
a) Alíquota: a alíquota de IBS e CBS incidente sobre o valor do aluguel mensal têm redução de 70% (setenta por cento), conforme parágrafo único do artigo 261, da Lei Complementar nº 214/2025.
Embora ainda não haja a definição das alíquotas padrão do IBS e da CBS, a redução de setenta por cento é bastante substancial.
b) Base de cálculo: os tributos e os emolumentos incidentes sobre o bem imóvel e, as despesas condominiais, não integram a base de cálculo do IBS e da CBS para locação/cessão onerosa/arrendamento, conforme incisos I e II, do parágrafo 2º, do artigo 255, da Lei Complementar nº 214/2025. (16)
Importante destacar que o IBS e a CBS, também, não podem estar incluídos na sua própria base de cálculo (conforme inciso I, do parágrafo 2º, do artigo 12, da Lei Complementar nº 214/2025) (17), ou seja, o cálculo é “por fora”.
c) Regime de transição: trata-se de uma opção do contribuinte (shopping), para recolher o IBS e a CBS sobre a receita bruta oriunda das locações comerciais, até o prazo original dos contratos em vigor, com incidência desses tributos no percentual de 3,65% sobre o valor dessa receita bruta, conforme parágrafo 2º, do artigo 487, da Lei Complementar nº 214/2025. (18)
Para tanto, o contrato de locação, deve ser por prazo determinado, deve ter sido firmado até a data da publicação da Lei Complementar nº 214/2025 (que ocorreu em 16/01/2025) e, seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou no Cartório de Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou, se o contribuinte preferir pode disponibilizar esse contrato para a Receita Federal do Brasil e, para o Comitê Gestor do IBS, conforme artigo 487, parágrafo 1º, inciso I, alíneas “a” e “b”, da Lei Complementar nº 214/2025. (19)
A opção pelo regime de transição veda a apropriação de créditos de IBS e CBS (conforme parágrafo 4º, do artigo 487, da Lei Complementar nº 214/2025). (20)
Entendemos que a opção pelo regime de transição deve considerar os seguintes fatores:
a) Período de transição do IBS e da CBS: em 2026 será um ano de testes desses tributos, por essa razão, a alíquota do IBS será de 0,1% (artigo 343, da Lei Complementar nº 214/2025) e, da CBS será de 0,9% (conforme artigo 346, da Lei Complementar nº 214/2025) (21). Podendo, ainda, o contribuinte ser dispensado do recolhimento desses tributos em 2026, se cumprir as obrigações tributárias acessórias previstas na legislação (conforme parágrafo 1º, do artigo 348, da Lei Complementar nº 214/2025). (22)
E, somente em 2027, inicia a cobrança da CBS pela alíquota normal (conforme artigo 347, da Lei Complementar nº 214/2025). (23)
De 2027 até 2028, o IBS será cobrado pela alíquota estadual de 0,05% e, pela alíquota municipal de 0,05% (conforme artigo 344, da Lei Complementar nº 214/2025). (24)
E, ainda, somente de 2029 a 2032, inicia o aumento gradual da alíquota do IBS e, a redução gradual das alíquotas do ICMS e do ISS (conforme artigos 501 (25) e 508 (26), da Lei Complementar nº 214/2025).
Portanto, dependendo do tempo que restar para o término do contrato, pode ser que o IBS e a CBS ainda não estejam em vigência plena, quando o contrato se encerrar.
b) Indefinição da alíquota padrão de IBS e CBS: ainda não há definição das alíquotas padrão do IBS e da CBS, motivo pelo qual, não é possível saber se o percentual de 3,65%, sem direito a crédito (opção do regime de transição) terá menos impacto do que as alíquotas padrão, que terão redução de 70% (conforme parágrafo único, do artigo 261, da Lei Complementar nº 214/2025) e, podem gerar créditos desses tributos (conforme artigo 47, da Lei Complementar nº 214/2025).
4. ALTERAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO – REFORMA TRIBUTÁRIA – AÇÃO RENOVATÓRIA
Antes de analisar a possibilidade de propositura de ação renovatória é preciso considerar as atenuações tributárias do regime específico imobiliário, consoante dissemos anteriormente:
a) Redução de 70% da alíquota do IBS e da CBS: apesar de ainda não haver a definição da alíquota padrão desses tributos, essa redução é bastante relevante.
b) Base de cálculo desonerada: excluem-se tributos, emolumentos e taxas condominiais, além do cálculo “por fora” do IBS e da CBS.
c) Regime de transição: incidência de IBS e CBS no percentual de 3,65%.
Feitas essas considerações iniciais, a questão envolvendo a propositura de ação renovatória pode ser levada a diante, mas contempla algumas considerações:
a) O pagamento pelo lojista do IBS e da CBS (embora seja obrigação legal do “shopping”), implica em crédito desses tributos para uso em pagamento de IBS e CBS, pelo lojista (conforme artigo 47, da Lei Complementar nº 214/2025), exceto para o lojista no simples nacional que não optar pelo regime regular do IBS e da CBS.
Em última análise, o lojista está “adiantando” o pagamento futuro de IBS e CBS a que estará sujeito, quando vender seu produto ou serviço, já que utilizará o referido crédito para abater esses mesmos tributos incidentes em operação futura.
Lógico que isso pode causar um impacto, pois altera o fluxo de caixa, já que uma coisa é o pagamento desses tributos quando houver o recebimento da venda de produto ou serviço, outra coisa é “adiantar” esses tributos quando houver uma despesa (pagamento do aluguel).
b) O sistema da não cumulatividade plena criado pela lei Complementar nº 214/2025, beneficia todos os integrantes da cadeia econômica.
Os “shoppings” adquirem produtos e serviços e, essas operações geram créditos de IBS e CBS para eles, então, quando eles são compelidos pela lei ao pagamento desses tributos, no recebimento de valores locativos, eles podem usar os créditos que possuem para pagar essas obrigações tributárias (de maneira a minimizar a carga tributária).
Do mesmo modo, os lojistas quando pagam o valor locativo têm direito ao respectivo crédito de IBS e CBS e, consequentemente podem usar esses créditos para pagar esses mesmos tributos quando vendem produtos e serviços (também de maneira a minimizar a carga tributária).
Na verdade, essa imposição dos “shoppings”, causa um desequilíbrio, pois eles podem se creditar ao adquirirem produtos e serviços e, não utilizarem esses créditos para cumprir suas obrigações tributárias.
Com isso, os “shoppings” podem acumulam créditos, que podem ser objeto de pedido de ressarcimento (conforme artigo 39, da Lei Complementar nº 214/2025), o que pode gerar a possibilidade de beneficiar-se financeiramente com essa situação.
Por esses aspectos que citamos pode haver um desequilíbrio contratual, que por sua vez, pode ser objeto de ação renovatória.
Contudo, também devemos observar o entendimento dos “shoppings”:
a) De outro lado, os “shoppings” entendem que os lojistas vão se creditar de IBS e CBS, com o pagamento desses tributos sobre o valor locativo e, poderão utilizar esses créditos para pagamento desses mesmos tributos em operação futura.
Além disso, os “shoppings”, também entendem que não terão créditos suficientes para fazer frente a todos os pagamentos de IBS e CBS sobre o valor dos aluguéis que recebem.
Dessa forma, terão que desembolsar essa diferença e, não poderão recuperar esses valores, pois esses pagamentos geram créditos para os lojistas.
Sob esse ponto de vista, no entendimento dos “shoppings”, pode haver um desequilíbrio contratual diante da assunção desse encargo tributário, que beneficiará financeiramente os lojistas (que estiverem no regime regular do IBS e da CBS), em detrimento dessa despesa por eles suportada.
5. PERCEPÇÃO SOBRE ATUAÇÃO DE GRANDES GRUPOS – REFORMA TRIBUTÁRIA – LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER
O que se tem visto a respeito de atuação de grandes grupos a respeito da imposição dos “shoppings” aos lojistas para pagamento do IBS e da CBS é em estágio inicial de entendimento sobre o impacto da reforma tributária nos contratos de locação comercial.
Acreditamos que isso está relacionado com o extenso período de transição da vigência plena do IBS e da CBS (conforme dissemos no item 3).
Lembrando que em 2026 (período de teste), se o contribuinte cumprir suas obrigações tributárias acessórias estará dispensado de recolhimento do IBS e da CBS, portanto, somente a partir de 2027 passará a ser cobrada a CBS com alíquota normal e o IBS só terá aumento da alíquota iniciado em 2029 até 2032.
Outrossim, temos a indefinição das alíquotas padrão do IBS e da CBS, de modo que o impacto tributário somente poderá ser definitivamente mensurado, após o estabelecimento dessas alíquotas pelas respectivas unidades federativas.
RESPOSTAS AO QUESITOS
1) “Impactos reforma tributária sobre ótica dos Shoppings;”
Para os “shoppings” a reforma tributária no que concerne ao pagamento dos novos tributos sobre o valor recebido a título de aluguel pode representar um benefício financeiro, não apenas pela transferência desse encargo tributário (que legalmente é do locador/cedente/arrendador) para os lojistas, como também, pela possibilidade de acumular créditos desses tributos em face do não pagamento (por eles) dessa obrigação tributária.
Créditos esses que podem ser objeto de pedido de ressarcimento pelos “shoppings”. (conforme dissemos no item 1).
Sob a “visão” dos “shoppings”, o pagamento por eles do IBS e da CBS sobre valores de aluguel, beneficiaria unicamente os lojistas que poderiam se creditar desses tributos pagos.
Além disso, na perspectiva dos “shoppings”, eles podem não conseguir pagar esses tributos com créditos de IBS e CBS, ou seja, havendo necessidade de pagamento de diferença através de desembolso financeiro, esse encargo suportado por eles, reduziria seus ganhos e, ao mesmo tempo resultaria num benefício financeiro para os lojistas, cujo regime tributário autorize a apropriação de créditos (conforme dissemos no item 1).
2) “Impactos para lojistas dos diferentes regimes;”
Os lojistas que se encontram no regime regular do IBS e da CBS, ou seja, têm regime tributário lucro real, lucro presumido ou simples nacional (com opção de recolhimento somente do IBS e da CBS, fora do regime simplificado) poderão creditar-se com o pagamento desses tributos (sobre o valor do aluguel) para compensação futura em operação das quais sejam obrigados ao recolhimento desses impostos.
Quanto ao lojista no simples nacional (que não fizer a opção de pagamento do IBS e da CBS fora do simples), não poderá apropriar-se desses créditos gerados no pagamento desses tributos.
Deixar de apropriar-se de crédito não significa necessariamente que terá maior impacto, isso porque, no regime simples nacional o percentual de pagamento de IBS e CBS a que está sujeito (dentro do regime simplificado) invariavelmente é menor que a alíquota padrão dos respectivos tributos, de modo que essa “perda” pelo não creditamento pode ser atenuada pelo pagamento a menor nas operações de venda de produtos ou serviços.
Sem contar que o referido crédito não corresponde as alíquotas padrão desses tributos, pois no regime específico imobiliário há redução de setenta por cento das alíquotas (conforme dissemos no item 2).
3) “Especificar se há regras distintas para regime imobiliário (locações) de modo a “reequilibrar” a situação.”
Como o setor imobiliário encontra-se inserido no regime específico da Lei Complementar nº 214/2025, há atenuações tributárias que contemplam a operação de locação comercial, consoante destacamos:
Alíquota de IBS e CBS reduzida a 70% (setenta por cento).
Base de cálculo desonerada, com cálculo “por fora” do IBS e da CBS.
Regime de transição para contrato de locação comercial com prazo determinado, firmado até 16/01/2025 e, registrado em Cartório ou disponibilizados para a Receita Federal do Brasil e para o Comitê Gestor do IBS até 31/12/2025, com tributação no percentual de 3,65%, sem direito a crédito (conforme dissemos no item 3).
4) “Compreensão do escritório sobre a estratégia de ingresso de renovatórias dada a dificuldade de seguir com instrumentos sem a referida cláusula.”
Entendemos que a transferência da obrigação de pagamento do IBS e da CBS (que é do contribuinte “shoppings”) para os lojistas pode importar em desequilíbrio contratual.
Haja vista que, pode trazer consequências para o fluxo de caixa do lojista e, resulta num benefício financeiro para os “shoppings” que acumularão créditos e poderão pedir ressarcimento.
Portanto, pode haver um desequilíbrio contratual, que por sua vez, pode ser objeto de ação renovatória (conforme dissemos no item 4).
Entretanto, sob o ponto de vista dos “shoppings”, além do pagamento por eles do IBS e da CBS gerarem créditos para os lojistas, poderá haver a necessidade de desembolso financeiro se eles (“shoppings”), não tiverem créditos suficientes de IBS e CBS para pagamento desses mesmos tributos.
Esse pagamento pelos “shoppings” (desembolso financeiro), na “visão” deles, geraria créditos em favor dos lojistas (cujo regime tributário autoriza a apropriação de créditos), de modo a possibilitar um ganho financeiro em detrimento dessa despesa suportada por eles (“shoppings”) (conforme dissemos no item 4).
5) “Percepção do escritório sobre como demais grandes grupos têm agido sobre a temática.”
Percebemos que grandes grupos estão atuando ainda em estágio inicial, para entender as consequências da reforma tributária sobre os contratos de locação comercial.
Entendemos que isso é motivado pelo extenso período de transição até a vigência plena do IBS e da CBS, bem como, pela indefinição das alíquotas padrão desses tributos (conforme dissemos no item 5).
Marcos Bizarria Inez de Almeida
(1) “Art. 263. São contribuintes das operações de que trata este Capítulo:
(…).
III – o locador, o cedente ou o arrendador, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel;”
(2) “Art. 2º São princípios que norteiam o disposto nesta Lei:
I – a liberdade como uma garantia no exercício de atividades econômicas;
II – a boa-fé do particular perante o poder público;
III – a intervenção subsidiária e excepcional do Estado sobre o exercício de atividades econômicas; e
IV – o reconhecimento da vulnerabilidade do particular perante o Estado.”
(3) “Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;”
(4) “Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”
(5) “Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.
(…).
§ 2º As partes poderão livremente pactuar regras de interpretação, de preenchimento de lacunas e de integração dos negócios jurídicos diversas daquelas previstas em lei.”
(6) Lei que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).
(7) “Art. 57. Consideram-se de uso ou consumo pessoal:
I – os seguintes bens e serviços:
a) joias, pedras e metais preciosos;
b) obras de arte e antiguidades de valor histórico ou arqueológico;
c) bebidas alcoólicas;
d) derivados do tabaco;
e) armas e munições;
f) bens e serviços recreativos, esportivos e estéticos;
II – os bens e serviços adquiridos ou produzidos pelo contribuinte e fornecidos de forma não onerosa ou a valor inferior ao de mercado para:
a) o próprio contribuinte, quando este for pessoa física;
b) as pessoas físicas que sejam sócios, acionistas, administradores e membros de conselhos de administração e fiscal e comitês de assessoramento do conselho de administração do contribuinte previstos em lei;
c) os empregados dos contribuintes de que tratam as alíneas “a” e “b” deste inciso; e
d) os cônjuges, companheiros ou parentes, consanguíneos ou afins, até o terceiro grau, das pessoas físicas referidas nas alíneas “a”, “b” e “c” deste inciso.”
(8) “Art. 49. As operações imunes, isentas ou sujeitas a alíquota zero, a diferimento ou a suspensão não permitirão a apropriação de créditos pelos adquirentes dos bens e serviços.”
(9) “Art. 47. O contribuinte sujeito ao regime regular poderá apropriar créditos do IBS e da CBS quando ocorrer a extinção por qualquer das modalidades previstas no art. 27 dos débitos relativos às operações em que seja adquirente, excetuadas exclusivamente aquelas consideradas de uso ou consumo pessoal, nos termos do art. 57 desta Lei Complementar, e as demais hipóteses previstas nesta Lei Complementar.”
(10) “Art. 39. O contribuinte do IBS e da CBS que apurar saldo a recuperar na forma do art. 45 ao final do período de apuração poderá solicitar seu ressarcimento integral ou parcial.”
(11) “§ 3º Os optantes pelo Simples Nacional poderão exercer a opção de apurar e recolher o IBS e a CBS pelo regime regular, hipótese na qual o IBS e a CBS serão apurados e recolhidos conforme o disposto nesta Lei Complementar.”
(12) “Art. 27. Os débitos do IBS e da CBS decorrentes da incidência sobre operações com bens ou com serviços serão extintos mediante as seguintes modalidades:
II – pagamento pelo contribuinte;”
(13) “Art. 27. Os débitos do IBS e da CBS decorrentes da incidência sobre operações com bens ou com serviços serão extintos mediante as seguintes modalidades:
I – compensação com créditos, respectivamente, de IBS e de CBS apropriados pelo contribuinte, nos termos dos arts. 47 a 56 e das demais disposições desta Lei Complementar;”
(14) “§ 9º Na hipótese de o pagamento do IBS e da CBS ser realizado por meio do Simples Nacional, quando não for exercida a opção pelo regime regular de que trata o § 3º do art. 41 desta Lei Complementar:
I – não será permitida a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo optante pelo Simples Nacional;”
(15) “Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).”
(16) “§ 2º Não serão computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel:
I – o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e
II – as despesas de condomínio.”
(17) “§ 2º Não integram a base de cálculo do IBS e da CBS:
I – o montante do IBS e da CBS incidentes sobre a operação;”
(18) “2º As operações sujeitas ao regime de que trata este artigo estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.”
(19) “Art. 487. O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.
§ 1º A opção prevista no caput será aplicada exclusivamente:
I – para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:
a) seja firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e
b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;”
(20) “§ 4º Fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte que realizar a opção de que trata o caput, em relação às operações relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional de que trata este artigo.”
(21) “Art. 346. Em relação aos fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026, a CBS será cobrada mediante aplicação da alíquota de 0,9% (nove décimos por cento).”
(22) “§ 1º Fica dispensado o recolhimento do IBS e da CBS relativo aos fatos geradores ocorridos no período indicado no caput em relação aos sujeitos passivos que cumprirem as obrigações acessórias previstas na legislação.”
(23) “Art. 347. Em relação aos fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2028, a alíquota da CBS será aquela fixada nos termos do inciso I do caput e dos §§ 2º e 3º, todos do art. 14, reduzida em 0,1 (um décimo) ponto percentual, exceto em relação aos combustíveis sujeitos ao regime específico de que tratam os arts. 172 a 180 desta Lei Complementar.”
(24) “Art. 344. Em relação aos fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2028, o IBS será cobrado à alíquota estadual de 0,05% (cinco centésimos por cento) e à alíquota municipal de 0,05% (cinco centésimos por cento).”
(25) “Art. 501. A Lei Complementar nº 87, de 13 de setembro de 1996, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 31-A. Em relação aos fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro de 2029 a 31 de dezembro de 2032, as alíquotas do imposto serão reduzidas nas seguintes proporções das alíquotas previstas nas legislações dos Estados ou do Distrito Federal, vigentes em 31 de dezembro de 2028:
I – 10% (dez por cento), em 2029;
II – 20% (vinte por cento), em 2030;
III – 30% (trinta por cento), em 2031; e
IV – 40% (quarenta por cento), em 2032.”
(26) “Art. 508. A Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 8º-B. Em relação aos fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro de 2029 a 31 de dezembro de 2032, as alíquotas do imposto serão reduzidas nas seguintes proporções das alíquotas previstas nas legislações dos Municípios ou do Distrito Federal, vigentes em 31 de dezembro de 2028:
I – 10% (dez por cento), em 2029;
II – 20% (vinte por cento), em 2030;
III – 30% (trinta por cento), em 2031; e
IV – 40% (quarenta por cento), em 2032.”
