*Por Daniel Cerveira
A Lei 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, isto é, estipula as principais regras para as locações de bens imóveis, sejam eles destinados para fins residenciais, não residenciais ou temporada.
Com efeito, muito embora a Lei do Inquilinato possua disposições que protegem os locadores, é manifesto que existem outros que atendem aos interesses dos locatários, como a ação renovatória de contrato de locação, previsão de deveres dos locadores (artigo 22) e a purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento.
O inciso II, do artigo 62, da Lei 8.245/91, trata do procedimento chamado de “purgação da mora”, ou seja, prevê a possibilidade do inquilino, com a finalidade de afastar o despejo, pagar o débito atualizado, incluindo os aluguéis e acessórios que “vencerem até a sua efetivação”, as penalidades contratuais, os juros de mora, as custas e “honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa”.
O prazo para o pagamento judicial é de 15 dias, “contado da citação”. Neste ponto existe divergência jurisprudencial e doutrinária se o prazo deve ser contado do dia da citação recebida pelo locatário ou da data da juntada do mandado ou do aviso de recebimento (quando a citação for realizada via carta). Assim, o ideal é sempre considerar como o termo inicial do prazo para pagamento a data do recebimento da citação pelo inquilino.
Na hipótese de o senhorio não concordar com o valor depositado, o inquilino poderá, no prazo de 10 dias contados da intimação, complementar o pagamento.
Cumpre esclarecer que, caso o locatário não aceite a quantia total indicada pelo locador como pendente de pagamento, terá o direito de purgar a parte incontroversa do débito e contestar o saldo. Nesse cenário, caso o juiz entenda que o valor controverso era realmente devido, o locatário não poderá mais “purgar a mora”, devendo ser determinada a rescisão do contrato de locação. Por essa razão e com o objetivo de afastar o risco de despejo, mesmo se porventura o locatário não aceite o valor total declarado como em aberto pelo locador, um caminho que ele tem a tomar é purgar a mora da importância total, com a ressalva de que não concorda com o débito lançado e, posteriormente, propor a ação de repetição de indébito para receber de voltar a quantia paga a maior.
Importante registrar que, sob pena de despejo, os locativos e encargos “que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos”.
No mais, cabe destacar que o locatário somente está autorizado a purgar a mora 1 vez a cada 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação de despejo pelo senhorio.
Por fim, com relação aos imóveis destinados para fins não residenciais, especial atenção deve ser dada ao assunto, vez que existe entendimento de que os locatários que purgaram a mora perdem o direito de renovar judicialmente os seus pactos. Isto é, os inquilinos que preencherem os requisitos da ação renovatória de contrato de locação devem evitar ao máximo utilizar a faculdade legal aqui exposta.
*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados.
Artigo publicado: ABLOS – Associação Brasileira dos Lojistas Satélites de Shoppings, 23 de janeiro de 2025
