Por Daniel Cerveira
Apesar da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) já ter entrado em vigor a mais de duas décadas, ainda, um considerável número de lojistas/locatários não têm ciência de seus direitos.
Em virtude desse desconhecimento, os lojistas não exercem os seus direitos, principalmente, no que diz respeito à ação renovatória de contrato de locação. Sempre saliento que o ponto comercial é um patrimônio relevante do lojista nele o empresário fixa o seu estabelecimento, sendo de suma importância para o êxito de seus negócios.
Alguns locadores, aproveitando-se do desconhecimento dos lojistas/locatários, especialmente no que se refere à ação renovatória de contrato de locação (que visa a renovação compulsória do pacto locatício), exigem um aumento do valor locativo e, muitas vezes, até que sejam pagas novamente as luvas (res sperata), tudo sob pena do ajuizamento de ação de despejo (denúncia vazia), pois possuem base legal para a sua consumação.
Então, aqueles lojistas que não exercem os seus direitos com a ação renovatória ou que não renovarem os seus contratos antes de findo o prazo da referida ação estarão sujeitos a pagar novamente as “luvas” e/ou a sofrer uma majoração significativa do valor do aluguel, ao alvedrio do locador.
A renovação compulsória do contrato de locação comercial tem por objetivo proteger o fundo de comércio, bem como deve ser proposta no prazo de 01 ano e até 06 meses anteriores a data do término do contrato em vigor, pacto este que deverá ser por escrito, pelo prazo determinado de 05 anos ou mais, ou por sucessivos contratos, por escrito, sem qualquer interrupção, cuja soma atinja 05 anos ou mais.
Ressalto que não adianta o lojista usar o argumento de que sempre esteve no imóvel, comprovando esse fato através de recibos de aluguéis, ou ainda, de que mandou carta ao locador declarando a sua intenção em renovar o contrato de locação, é necessário que o contrato seja por escrito com período determinado mínimo de vigência de 05 anos (ou contratos por escritos, que somados, sem interrupção, atinjam os 05 anos), bem como que seja obedecido o prazo legal e que o locatário esteja em dia com as suas obrigações.
O lojista deverá preencher os requisitos abaixo discriminados, para a propositura da ação renovatória:
– prova de ter celebrado contrato por escrito e com prazo determinado e que o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos, por escrito) seja de cinco anos ou mais;
– exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos;
– prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, como: aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas etc.;
– indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel: tanto concernente ao valor mínimo, como também, ao valor percentual;
– indicação clara e precisa quanto ao prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente é anual); e
– declaração do(s) fiador(s) aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança, mediante a apresentação dos documentos que comprovem a(s) sua(s) idoneidade(s).
Em suma, o lojista deverá, com antecedência razoável, iniciar a negociação para a renovação, pois, observando-se o prazo da ação renovatória, a relação equilibra-se, ou seja, a verificação do prazo é um importante instrumento de barganha. E, na hipótese do locador se recusar a renovar ou exigir um aluguel elevado, a Justiça poderá ser acionada para garantir a prorrogação da avença locatícia e um aluguel justo, condizente com a realidade de mercado da época.
Artigo publicado: Orbis News, 28 de setembro de 2023
