Por * Daniel A. Nastri Cerveira
A conjuntura econômica nacional e mundial não favorece o crescimento sustentado do varejo brasileiro em curto prazo, hoje alicerçado no atual nível de empregos no país. De outro lado, salvo medidas pontuais, na maioria das vezes cirúrgicas demais, o governo não demonstra qualquer intenção em, de forma estruturada e contínua, buscar o desenvolvimento do setor em longo prazo.
Nesta linha, fundamental que os varejistas dialoguem com os governantes de modo que políticas públicas sejam implementadas com o objetivo de atender aos anseios da classe.
Além do cenário macro, os varejistas têm outros desafios inerentes às suas atividades, tais como, o elevado turnover dos funcionários, a alta carga tributária e a dificuldade na importação de produtos, bem como os altos custos de ocupação com as lojas (entenda-se aluguel e encargos), especialmente, as localizadas nos grandes centros e shoppings centers.
Potencializada pela inflação, observou-se na última década uma verdadeira explosão dos preços dos imóveis e, por consequência, dos aluguéis. Em algumas cidades como o Rio de Janeiro, verificou-se aumentos estratosféricos, impulsionados pelo desempenho econômico brasileiro até o início de 2011, a fartura de crédito e em virtude da especulação gerada pelos jogos esportivos de 2014 e 2016.
Nesse contexto, em muitos casos, as despesas com o aluguel e encargos tornaram-se, em conjunto, o principal e mais oneroso elemento da estrutura de custos das redes varejistas, o que, portanto, traz implicações comerciais, administrativas e jurídicas, visto que, naturalmente, as atenções são voltadas de maneira a minimizá-los.
Quanto aos shoppings centers, a situação é agravada em razão das verbas com o condomínio, fundo de promoção e outras mais suportadas pelos lojistas para a administração do empreendimento.
Ademais, diante da proliferação dos centros comerciais, o que por vezes acarreta em concorrência predatória, muitos varejistas vem enfrentando severas dificuldades em suas operações, com destaque para os shopping centers novos e situados no interior.
De modo geral, além das sempre complicadas e dispendiosas renovações, extrajudiciais e judiciais (através da ação renovatória de contrato de locação), dos pactos locatícios, as reclamações recorrentes são a falta de flexibilidade das administradoras, ausência de viabilidade econômica das operações na análise faturamento x custo de ocupação e deficiência na gestão das despesas condominiais.
Muito embora, hoje a tendência é de estagnação no nível de preços dos locativos, é necessária uma revisão rigorosa e imediata das relações entre locadores e locatários, com o intuito de viabilizar as operações e manter vivo o crescimento do setor (observa-se também uma tendência de vacâncias em imóveis destinados à locação).
Não interessa a própria indústria de shopping centers sufocar as redes varejistas, o que, em última análise, as desestimulam em investir em novos pontos de vendas e geram aumento na inadimplência, esta última, atualmente já com números expressivos.
Por outro lado, diante da situação de inviabilidade econômica de seus franqueados em virtude dos altos valores pagos a título de custo de ocupação, na outra ponta, os atingidos negativamente são os franqueadores, uma vez que deixam de cobrar os royalties de seus franqueados.
Desta forma, ficam enfraquecidas as marcas e, numa dinâmica de círculo vicioso, novamente, os shoppings que não conseguem preencher os seus espaços com as grifes almejadas pelos consumidores.
Em que pese existirem ferramentas jurídicas para equilibrar a relação lojista – empreendedor ou inquilino – locador, e ajustar o custo de ocupação de forma a manter equilibrado o contrato de locação, somente a ação coordenada e institucionalizada de todos os envolvidos poderá trazer resultados satisfatórios.
Um bom termômetro para medir a atual situação do setor é o aumento representativo no número de ações locatícias, especialmente, as ações de despejo por falta de pagamento.
Conforme levantamento do Secovi-SP, na capital de São Paulo em abril de 2013 houve um crescimento nas demandas do gênero de 18,4%, em comparação ao mesmo mês de 2012, sendo que, do total de ações, 82,5% são decorrentes de falta de pagamento, o que, por sua vez, significa um aumento de 24,3% em relação a março de 2013. Os números comprovam a urgente necessidade de ser analisada com profundidade a questão.
Felizmente, nota-se alguns empreendedores de shopping centers destinando esforços na chamada “pós-venda” e encarando o lojista como um verdadeiro cliente. Com certeza o diálogo e bom senso serão os melhores remédios para superarmos os momentos de crise e mantermos o setor crescendo, gerando empregos e proporcionando aos consumidores opções de escolha, boa qualidade e preços justos.
*Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, professor de pós-graduação de Direito Imobiliário da PUC/RJ e instrutor homologado da Associação Brasileira de Franchising (ABF) – [email protected]
Fonte: Site Folha do Condomínio, 21 de agosto de 2013
