Mario Cerveira Filho*
Muitos comerciantes e/ou franqueadores acreditam que a sublocação resolverá seus problemas, principalmente no que se refere à preservação do ponto comercial.
Em primeiro lugar, é de suma importância ressaltar que a sublocação sempre dependerá da anuência expressa do locador: caso a sublocação não seja expressamente autorizada, o locador poderá mover ação de despejo contra seu sublocatário, e o sublocatário irregular, na qualidade de simples intruso, poderá ser despejado sem ter a oportunidade de se defender em juízo.
Havendo a concordância do locador principal, o locatário passará a ser denominado sublocador. Além do mais, algumas regras devem ser observadas, com muita atenção, conforme preceitua a Lei do Inquilinato: O aluguel da sublocação não pode ser superior ao da locação.
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação;
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
No caso de sublocação total, o direito à ação renovatória passa a ser, exclusivamente, do sublocatário, pois este será o detentor do fundo de comércio.
Art. 51 – § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. No caso de sublocação parcial, o sublocatário buscará a renovação de sua área, enquanto o locatário a da sua. Quando o prazo da locação principal acolher aquele da renovação da sublocação, o sublocatário deverá acionar o sublocador, através da ação renovatória, gerando apenas entre eles os efeitos da referida ação. Caso contrário, o sublocatário deverá acionar tanto o seu sublocador, como o locador e, renovado o contrato, desaparecerá a figura do sublocador, nascendo relação direta entre sublocatário e locador.
Art. 71. Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. Há também de se ressaltar, que a lei confere ao sublocatário o direito de figurar como assistente em ação de despejo por falta de pagamento movida pelo locador em face do sublocador.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Caso o sublocatário pague a dívida do sublocador, passará a figurar como seu credor no valor que, eventualmente, exceder o seu próprio aluguel.
“Podem se interessar em extinguir a dívida o fiador, o sublocatário legítimo e aquele que suceder ao locatário. (…) “Assim, é possível a purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento, pelo inquilino, sublocatário e até por terceiro.” (Prof. Irineu e William Pedrotti – fls. 463, 464)
A sublocação segue a sorte da locação, ou seja, é um contrato de natureza acessória. A extinção da locação principal leva à extinção da sublocação.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. No caso de inadimplência do locatário, o sublocatário tem responsabilidade subsidiária perante o locador.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. Uma vez notificado do débito do locatário perante o locador, o sublocatário deverá passar a pagar diretamente ao locador os alugueres devidos. Sendo assim, o locatário que pretenda sublocar seu espaço comercial, desde que haja autorização expressa do locador, deve tomar estes cuidados básicos antes de procedê-la, e ter ciência das consequências do negócio.
* O autor é sócio do Escritório Cerveira Advogados Associados. Autor dos livros: Shopping Centers – Direitos dos Lojistas e Ações Renovatórias e Revisionais em Shopping Centers.
Fonte: Site Amazon Casa, 4 de outubro de 2013
