A lei do inquilinato acaba de completar um ano, mas ainda enche de dúvidas inquilinos e donos de imóveis quando o assunto é o que pode ser exigido de cada um na assinatura do contrato. Em época de vencimento de IPTU e da necessidade de pequenas reformas no local, a obrigação de cada parte ganha peso extra e torna-se foco principal das discussões.
Para colocar fim às polêmicas, a Tudo Imóvel ouviu especialistas em Direito Imobiliário, que foram unânimes ao dizer que a nova lei beneficia muito mais os proprietários. “Criou-se uma mística de que o elo fraco do contrato é o locador (proprietário), mas não é verdade.
A única tarefa dele, que está expressa no acordo, é entregar o imóvel em perfeito estado de uso, o que ele cumpre 100% na entrega das chaves. Depois disso, qualquer problema é de responsabilidade do locatário (inquilino)”, explica o advogado Edwin Britto.
O pagamento integral das parcelas do IPTU e até mesmo a correção de pequenos problemas, como a troca de fiação ou desentupimentode um cano, por exemplo, devem ser custeadas pelo inquilino, segundo a lei.
“Só não será assim se houver qualquer prova de que o dono sabia da existência do problema antes da locação e não o corrigiu. Agora, se o dano apareceu pelo tempo de uso, é o inquilino quem tem de pagar”, aponta Britto.
Para evitar dores de cabeça, as vistorias antes da entrada e da devolução do imóvel são fundamentais e devem ser cumpridas com rigor.
“Se você tiver o problema no telhado, ele não deve aparecer na primeira chuva, mas e se o teto cair numa tempestade? O inquilino vai poder protestar, mas já terá perdido tudo. Por isso, a vistoria rigorosa é importantíssima”, salienta Britto.
No Grande ABC, ação de despejo ainda demora
Mesmo com as alterações na lei, imobiliárias do Grande ABC têm dificuldades em liberar o local dentro do prazo legal. “Já passamos três situações relacionadas à nova lei e os pedidos de despejo não foram aceitos. Dois sem garantia e o outro que o fiador saiu no meio do contrato.
A lei trouxe a hipótese de tentar o despejo por liminar, que não foi concedida. Muitos juízes estão trabalhando com à lei anterior”, explica Fernanda Kelly Bezzera Inácio, advogada especialista em Direito Imobiliário.
A situação acontece, segundo ela, porque a lei do inquilinato ainda é recente e a greve do Judiciário, que durou quatro meses no ano passado, atrapalhou o andamento dos casos.
O tempo de adaptação para os inquilinos também é um dos motivos para que o prazo siga pouco maior do que o previsto na norma.
“O despejo sai, mas demora cerca de dois meses”, completa ela.
A mudança da regra fez com que o número de ações de despejo tivesse alta de 60% em 2010, o que gerou discussões entre especialistas. “Isso entupiu os fóruns de ações e agora você tem de pagar direto no fórum tudo o que deve, é complicado”, diz Mario Cerveira Filho.
Ele completa que a modificação na lei deve desequilibrar o preço da locação em breve.
“A tendência é o valor do aluguel crescer ainda mais, porque, na medida em que os prazos dos contratos de locação forem se encerrando, o valor em eventual renovação acompanhará esses fatores externos e extrínsecos. Isso prejudicará todos os locatários e a população. Está sendo criada grande bolha no mercado imobiliário brasileiro”, conclui.
Se de um lado inquilinos reclamam de perda de direitos e advogados, de aumento no número de ações nos fóruns, imobiliárias da região respiram aliviadas com a alteração na lei. Com maior respaldo legal, aumentou em cerca de 30% a oferta de imóveis para locação no Grande ABC.
“Muitos clientes que tinham fechado imóvel voltaram a colocá-lo para locação. Antes, o medo de deixar o imóvel para ser depreciado sem a chance de retomá- lo era algo que complicava a situação, principalmente para quem não tinha garantia”, diz Fernanda.
CONFIRA AS PRINCIPAIS ALTERAÇÕES NA LEI 12.112/09
| Antes | Depois | |
|---|---|---|
| Entrega do imóvel | Locatário era obrigado a pagar multa estabelecida em contrato | Deverá pagar multa proporcional ao tempo restante do contrato |
| Fiador | Permanecer até o fim do contrato com o locator | Poderá desistir; o inquilino terá 120 dias para encontrar outro |
| Despejo | Por determinação da Justiça, processo levava mais de um ano | Após sentença do juíz deverá ocorrer em no máximo 30 dias |
| Inadimplência | Duas oportunidades de atrasar o pagamento em 12 meses | Uma chance a cada 24 meses para o atraso e evitar rescisão do contrato |
| Proprietário | Antes era obrigado a renovar o contrato de ponto comercial | Caso receba proposta melhor poderá pedir o imóvel de volta |
| Renovação | Sem renovação, o prazo era de seis meses após julgamento | Mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária |
Fonte: Revista Dia-a-Dia, 17 de fevereiro de 2011
